聊聊预约合同、预售合同、商品房买卖合同之对比整理

liukai · 发表于 2023-7-12 18:15:50

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　　预约合同

　　VS.

　　预售合同：

　　?

　　<

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　　的解释

　　>

　　第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。

　　（详见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是

　　“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关

　　系问题上仍然存在争论。（详见附录二

　　-2

　　、

　　3

　　、

　　4

　　）

　　?

　　?

　　如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

　　干问题的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发

　　商违约的情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定

　　金。在此，有律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两

　　种，若是由于开发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请

　　求开发商支付违约金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商

　　的原因造成无法继续履行合同的，只须返还预付定金。（详见

　　附录二

　　-2

　　、

　　3

　　、

　　4

　　）

　　?

　　?

　　如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不

　　包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买

　　卖合同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而

　　言就是双方负有对“本约”诚信磋商的义务。

　　(

　　详见附录二

　　-2

　　、

　　3

　　、

　　4)?

　　?

　　商品房销售合同

　　VS.

　　商品房预售合同：

　　?

　　根据

　　<

　　商品房销售管理办法

　　>

　　第三条规定商品房销售包括商品房预售和

　　商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条

　　件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收

　　合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。

　　?

　　律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交

　　付期是在竣工后的将来。

　　(

　　详见附录二

　　-1)?

　　?

　　附录一：

　　?

　　<

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

　　的解释

　　>?