聊一聊：“拆迁”将退出？2021年老房子一律按“新规”处 ...

xubin · 发表于 2023-7-13 09:35:48

　　文：长安

　　对我国房地产发展进程有所了解的人，大概都知道背后的原因：在全国楼市调控最激烈的时期，一二线城市的房价纷纷下跌，而三四线城市的房价却能逆势补涨，说到底还是因为当时的“棚改”拆迁起到了助推作用。农村房屋拆迁律师咨询https://www.zaimingchaiqian.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　为了消化库存，解开发商、银行和地方等的燃眉之急，从2016年起，国家创新性地推出了“棚改货币化安置政策”：首先用货币化补偿代替拆迁以房换房政策，即对于被拆迁者将会给予现金补偿，他们的住房问题由本人去自行购买。这样一来，开发商在以往积压的大量库存房，在两三年的时间里就基本消化殆尽。更出乎意料的是，随着资金不断流向房地产市场，也成功地推动了三、四线城市房价的上涨。

　　“棚改”是一项重要的民生工程，在其诞生之初就被定义为解决大量贫困家庭的住房问题。简单的理解就是将旧有的老屋、烂房、危房等拆除，然后建立外观新、环境好的商品房。今年初，国务院明确指出，2020年是“棚改收官之年”。2018年至2020年，提出新设棚改任务1500万套。自2019年底以来，住建部宣布，已经有289万套住房超额完工。2020年，全国性的棚改目标已经所剩不多了。

　　但一些拆迁户拿着拆迁款，买了房子后又把这笔资金用来跟风投资，使得不少城市的房价都水涨船高，这使得刚需群体很难买到房子。在这种情况下，国家逐步缩小了棚改的规模。“十三五”规划也指出，到2020年，要基本完成现有城镇棚户区、城中村等地改造。

　　此外，国务院还明确强调：2020年要因地制宜地调整完善棚改货币安置政策。对于商品房存量不足、房价上涨压力较大的市县，应尽快取消货币化安置的优惠政策。但释放出的信号是明确的，那就是“棚改模式”迈向终结，棚改将成为一个历史性的术语。“棚改”的退出，意味着拆迁也将一同退出历史舞台。棚改终结，老房子也不拆了，对那些坐等靠拆迁一夜暴富的老房子主人，尤其是那些想要占取老房获得拆迁补偿的人，毫无疑问是一次致命打击。

　　棚改将退场，那遗留下来的成千上万的老房子该如何处置呢？

　　对于一些老房子，特别是那些20多年的老房子，质量问题和居住环境令人担忧。因此国家也是一锤定音，并给出了“旧改”的解决方案。对于“旧改”的信息，想必有人已经知道了，甚至有人居住的一些居住区也被改造了完成了。据了解，到2020年，全国将完成3.9万老旧小区改造，而预计到2025年，将完成16万个老旧小区的改造任务。

　　所谓的“旧改”也很简单，就是对整个小区进行改造，包括了对排水管道、进水管道、电、气、通信网络光纤入户等等的建设或者改造，还有会对楼层外墙进行重新的修缮，对小区停车位进行规划或者扩建，杜绝乱停乱放的现象，最重要的一点就是加装电梯了。

　　“旧改”之下，这三类人“有福”了

　　第一类：参与改造的企业及从业人员。很多人可能不理解，但这类人确实是非常幸运的。这些人包括但不限于：建材行业、建筑装饰行业、家具行业、通信设备行业、防水、涂料、管道、保温材料等子行业，受益显著。同时地产集中度提升、精装占比增加，带动市场向B端家居建材龙头企业倾斜。

　　业内人士分析，旧改带来的机会可以做这样一个划分，涉及到户外改造和室内翻新两部分，至少带来了8种机会：比如外墙改造、防水改造、户外地砖的翻新、内墙翻新改造、照明、各种五金产品、管材、智慧社区。

　　第二类人就是加装了电梯的小区业主。如果你现在想买套房，你会选择有电梯的还是没有电梯的，即使没有电梯的价格可能要低上15%甚至是20%？对于这个问题，很多人可能会选择有电梯的房子。毕竟坐电梯出行很方便，尤其是有老人和小孩的家庭。因此，在“旧改”下，有电梯的小区业主出行可以更加方便，房产的价值也可以大大提高。

　　第三类：基础条件比较好的小区的业主。这类小区配套设施、校区配套设施、商业配套设施、交通医疗设施等都不错。唯一的缺点是社区本身的质量和环境都不高。通过三类“改造”之后，相信这样的社区的整体环境和价值将会比以前更高。对于这些社区的业主来说，这实在是“稳赚不赔”的一笔生意。

　　需要指出的是，旧改相对于棚改确实有很大优势：一方面，旧改对于改善居住条件、促进消费经济发展更为重要，这在全国范围内较为普遍；另一方面，旧改项目以政府主导为主，公益性较强；更重要的是，旧改一般不涉及规划变更，实施过程相对简单。

　　当然，国家对老旧小区的环境治理方面也有明确的规定。未来大拆大建的棚改拆迁不会再全面进行，取而代之的是更加人性化的“旧改”，这意味着老房子未来被拆迁的机会更低了，也就是靠拆迁一夜暴富的时代将会终结。因此，对于那些买了大量城市老房子，等着拆迁暴富的人和那些专业炒作老破小的人，或许要亏本了。尤其是底部一二层住户的人，即便是老房子经历“改造”，价值提升也不是很大，想卖也很难有人接盘，恐怕真的要麻烦了。

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