聊一聊：征收、拆迁、腾退、搬迁，给的补偿一样吗？

xubin · 发表于 2023-8-4 11:40:52

　　拆迁过程中，我们经常听到征收、拆迁，还有腾退、搬迁等词汇，这些都有什么区别？补偿都是一样的吗？咱们都来分析分析。杨在明https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　1、征收，包括土地征收和房屋征收两大类。

　　土地征收，是国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

　　房屋征收指由房屋征收部门在对居民百姓居住房屋的土地使用权的有偿回收。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》的规定，征收目的需要符合公共利益的需要：

　　（1）国防和外交的需要；

　　（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　无论是土地征收还是房屋征收，都具有以下特点：

　　(1)征收是一种政府行为。也就是说，征收的主体必须是政府部门。

　　(2)征收项目必须依法获得批准。未批先征，未批先拆的项目都是违法的。

　　(3)征收具有补偿性。无论土地征收还是房屋征收，都要向被征收人支付补偿。

　　(4)征收具有强制性。需要说明的是，这个强制性也是在法律范围内的，一些非法强征、强拆行为是违法的，被强征、被强拆的农户可以通过法律途径维权，主张行政赔偿。

　　(5) 征收具有权属转移性。土地征收一旦实施即意味着土地的所有权性质发生了变化，由集体土地变更为国有土地；房屋征收一旦实施即意味着土地的使用权发生了变化，房屋征收房屋下土地使用权性质随之收回。

　　(6)征收行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。从征收公告、评估公司的选择、补偿安置方案等都需要对被征收人进行公告，并给被征收人提出意见的时间和途径。

　　2、拆迁，作为法律专有名词的存在是在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效之前，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置。

　　但自从《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之后，拆迁许可证被废除了，拆迁时代也已经结束，所有的国有土地上房屋征收行为都变为了政府行为，法律上叫“房屋征收”；集体土地征收就是土地征收。而此时的“拆迁”这个名词的存在，更多的是广泛意义上的统称，即将征收、腾退、搬迁等统称为拆迁。所以，如果我们在政府文件上还能看到“某项目拆迁”等类似的表述，除非是发生在集体土地上，否则仅看名称就能初步判断很有可能是不合法的拆迁行为。

　　3、搬迁，从法律上说，它虽是法律上的名词，比如根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。但此处的“搬迁”是一种事实行为，并非是法律行为。但在拆迁过程中，我们经常能看到有些政府拆迁部门作出的文件名称叫“某项目搬迁公告”“某项目搬迁补偿方案”等，即把搬迁视作是一种法律行为。见到此种情况，毋庸置疑，肯定是手续不合法的无证拆迁。

　　4、腾退，最早是北京市为建设绿化隔离带而出台的相关法规中提出的，后来被各乡镇政府广泛使用，多是借“腾退”的名义实施征收拆迁的事，进而逃避一些法律程序。很多腾退项目可能会出现“未批先拆”或“边批边拆”的违法现象。腾退的主体也多为村委会、村委会联合开发商，违背了《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》中征收主体为政府的规定。所以，在腾退项目中，大家收到的不合理的补偿会多一些。

　　征收、拆迁、腾退、搬迁这几种项目的补偿都一样吗？

　　根据上面的阐述，只有“征收”才是符合法律流程的土地、房屋有偿回收的行政行为，而影响征收标准的主要有以下几个因素：

　　1）土地征收参考片区综合地价。

　　2）房屋征收参考周边类似房地产市场价。

　　3）具体房屋的评估价。

　　也就是说，征收标准会因区域的不同而不同，即使是隔壁两个村同时因不同项目被征收，两个村的征收标准也是不一样的。同样，同一个征收项目中，隔壁两个房屋的征收补偿也是不一样的。

　　近些年来，国家提倡建设特色小镇，很多村镇也会借“特色小镇”、“特色村庄”的名义大搞土地征收、房屋征收，大家如果遇到了，要提高警惕，一定要了解清楚该项目是否通过了国家审批，征收流程是否符合法律规定，不要轻易就签了补偿协议，将自己的土地和房屋卖掉。

　　无论是征收、拆迁、还是腾退、搬迁或者其他说法，只要对方在执行过程中侵害了咱们自身的合法权益，咱们就有权利通过法律手段进行维权，拿到咱们应得利益。

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