聊聊见到拆迁公告后才会启动拆迁？总这么想你准要吃大亏 ...

guozhiwei · 发表于 2023-10-14 11:06:21

　　■点击右上角【关注】“北京在明律师事务所”百家号■本文作者：王小明北京在明律师事务所导读：在网络上，我们经常会看到“收到拆迁公告后过多久才会开始拆迁”这样的问题，对此问题的各种解答更是遍地开花。然而在明律师不得不郑重指出的是，这个问题的提出本身就带有很大的盲目性和迷惑性，很容易导致被拆迁人错判程序阶段进而损失补偿安置权利。谁告诉你的一定要在发布拆迁公告后才能开始着手拆迁行为呢？本文，在明律师就为大家精准解析这一问题的真实答案……【要点一：何为“开始着手拆迁”？标准应该是它】“开始拆迁”总要有个标准。有些老百姓将其理解为“动手拆房”，那是完全错误的。试想公告发布，老百姓刚知道要拆迁，下一步就是房子被拆，这样的程序设计又将置被拆迁人的救济权利于何地呢？显然，所谓“开始着手、启动拆迁”，主要是指拆迁方开始作出对老百姓房屋、土地及其补偿安置权利产生影响的行为。这种行为开始了，就意味着拆迁开始了。拆房子，本身或许并不是对被拆迁人权益影响最大的环节。就补偿安置问题签订协议并且履约，才是真正需要关注的问题。也就是说，被拆迁人切勿将房屋被强制拆除当作自身权益遭受侵害、开始启动权利救济的“讯号”，因为这已经太晚了，晚到令被拆迁人丧失了大量救济权利的空间和期限。如果你一直认为房子被拆了才叫开始拆迁，那么很可能在此之前你所能拿到的补偿就已经被拆迁方“定”好了，被拆迁人很可能要吃大亏。【要点二：何为“拆迁公告”？主要是这两种】拆迁公告并非一个严谨的法律术语，而是老百姓的通俗叫法。实践中，它主要是指两种东西——国有土地上房屋征收中的征收决定公告，以及农村集体土地征收中的征收土地公告。在一些网文中，将“拆迁公告”歪曲为征收补偿方案公开征求意见的公告，进而得出“拆迁会在公告的30日以后才能启动”，这是严重误导。请大家牢记，在前述两份正式的公告发布前，你还会见到很多份通知、公告。包括但不限于土地征收启动公告、征地补偿安置公告、房屋征收范围公告、选定评估机构公告等等。而所有这些公开发布的文件，都会对被拆迁人的补偿权益产生直接影响，都是“拆迁”行为的重要组成部分。也就是说，从第一份文件发出之时起，拆迁就已经开始了。征收决定公告和征地公告，已经是位置很靠后的事情了。尽管从理论上讲，在前述两份正式的“拆迁公告”发布前，拆迁项目存在依法被终止的可能性（如若征地材料的组卷报批未被通过，则征地批复不会作出，征地项目将欠缺法律依据）。但这仅仅是理论上的一种可能性，实践中的拆迁都是“开弓没有回头箭”的行政行为。【破题：“等公告”完全错误，要综合各种情势去判断】在明律师要提醒大家的是，一味“等公告”的做法是不明智的。一则有些项目纯属“先上车后买票”，初期不发布公告房子都已经拆了一半了；二则对于那些非征收性质的协议搬迁项目，如近期热度颇高的合村并居、腾退等等，拿着协议直接一户一户签完全是可行的，并无法律规定其一定要先公告才能入户谈。故此，被拆迁人要善于从现象上去判断拆迁是否真的开始了，自己是否要着手咨询律师、准备材料、依法救济权利了。在明律师提示大家以下4大要领：1. 在一个合法的征收项目中，房屋征收范围公告和土地征收启动公告一般是最初的公告。见到这两份公告，即意味着征收的全面展开。它的共同点之一是都会规定“暂停办理”若干事项以使房屋、土地的状态处于相对固定不变之中。2. 对于“村民自治”性质的协议搬迁项目，召开村民会议或者村民代表会议研究搬迁补偿方案，或者上级乡镇政府来人进行相关的政策宣讲，可视为拆迁开始的兆头。什么会都没开就直接冒出补偿方案的，程序上不符合《村民委员会组织法》的规定。不过，如果村民直接见到了搬迁补偿方案、拟定的补偿协议等直接影响补偿权益的文本，也意味着拆迁已经开始了。3. 预签征地补偿安置协议、选定评估机构、进行社会稳定风险评估等环节均标志着拆迁的正式启动。这些都是位处拆迁程序前端的步骤，都比正式的“拆迁公告”要更早出现，被拆迁人切勿对此不当回事，消极懈怠，这个不参与，那个不监督，最后你的补偿偏低就是顺理成章的事情。4. 对于不分青红皂白上来就封闭现场、开展施工的，尽快委托专业律师寻求救济。在近期的征收实践中，一些无视法定程序和当事人权利的情形有抬头之势。突出表现为在签约期限内，奖励金发放期间就开始“进场施工”，签一户拆一户，大肆制造声势破坏未签约户周边的居住生活环境。面对这种试图“快刀斩乱麻”的极限施压举措，被拆迁人不要轻易因畏惧而退缩，要及时咨询专业律师，通过法律程序的提起钳制拆迁方的进一步行动，力争为自己补偿诉求的实现争取到足够的协商、沟通空间。在明律师最后要告诉广大被拆迁人的是，“房屋被拆了才需要咨询律师”“公告发布了才能开始救济”，这些想法都是错误的，只会令我们坐以待毙错失良机。凡事预则立不预则废，未雨绸缪居安思危，这些老话绝非无用的“套话”，而是多年来实践经验的总结。权利受到影响之日，就是你依法救济权利之时，这才是问题的精准答案。举报/反馈北京在明律师事务所律师简介https://www.zaimingchaiqian.com/news/22733北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！