分析：风暴眼中的深圳楼市

guozhiwei · 发表于 2024-8-17 13:02:37

　　●

　　深圳这一轮上涨有三个核心原因：

　　逆天的人口基本面：一线城市中落户门槛最友好，每年几十万的新增人口，引进人才平均年龄不到28岁，6成以上都是本科学历。深圳实际人口超过2100万，最年轻的一线城市，最汹涌的刚需。恒大悦府链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　严重失衡的供需：深圳土地面积只有北京的1/6，就这点儿地，山还特别多，占地30%左右。绿化和市政用地又占了近20%，剩下50%才能用于建设。

　　地少，房地产供给也少。同样超过2千万人口的京沪，房产存量大概800万套。而深圳房产存量就算把农民房和小产权房加起来也才450万套左右，真正的商品房不到200万套，只有京沪的1/4。

　　我去贝壳上看了下深圳的挂牌二手房数量：

　　涨得最狠的几个大区如南山、福田、光明、龙华的在售二手房数量少得可怜。像光明区，居然不到300套。而现在深圳一个月的成交量就要8千套左右，很多中介都反映无房可卖，本来房源就少，房东看涨价效应这么明显也很惜售，反正也不愁卖。

　　目前深圳属于结构性上涨，热门区域、学区房的涨幅很大，像龙岗这种供给量比较大的，涨幅较低。但是这个势头发展下去，我估计离普涨也不远了。

　　选筹的事我不想多聊，就两个建议：

　　?把《买房表格》填好，计算好现金流，别太勉强。?能买得起350万以上的，优先选择红圈里的5个大区。350万以下的，重点看红圈以外的4个区，大鹏新区不必看。

　　最宽松的政策：深圳虽然限购严格，但宽松的落户政策却变相破了限购，成为最容易上车的一线城市。

　　再加上信贷产品足够市场化，非常容易加杠杆。本轮上涨跟「抵押经营贷」脱不了关系，现在深圳有点儿像2015年的杠杆牛市，骚操作把房价给顶起来了。

　　这次借着疫情放水支持中小企业融资，本来属于小众产品的抵押经营贷真的掀起了风浪。个人名下的房子，以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出资金来。且利率非常优惠，普遍在3.9%-4.5%之间，而深圳目前正常的首套房按揭贷款利率则是5.05%。

　　抵押经营贷真的非常逆天，贷款成数高、利率低、个别产品还能先息后本，月供也非常友好。因为高度市场化，没公司可以买公司，没流水可以包装，全款不够可以找过桥贷，简直不要太方便。

　　而且，离婚大法在深圳也好使。说白了，一个家庭可以轻松搞定首套首贷资格，哪怕是买二套。再加上豪宅税的取消，购房成本又低了不少。

　　总的来说，深圳是个需求和购买力旺盛，供需严重失衡，政策非常友好的一线城市。

　　●

　　以前我总劝在京沪苦熬的漂一族多考虑深圳，错过京沪，不错过一线。现在这个建议依然有效，只不过多了几分苦涩，因为深圳又先涨起来了，均价已经超过北京，成为中国最贵的城市。

　　每次一线楼市的行情，最市场化的深圳都是排头兵。等京沪补涨了，深圳的比较优势依然很大。

　　京沪何时能涨？我不知道。压制京沪房价的核心原因在于政策——刚需苦于没资格，置换苦于二套的首付比例实在太高。所以，我相信只要以上政策能有一丝边际放松，从2017年压抑至今的房价也会补涨，毫无悬念。

　　对于有计划在京沪上车的读者，依然有两个建议：?首套刚需不要等，不要犹豫，有资格就赶紧上。?京沪还有窗口期，现在就看房，把目标小区锁定，不要等涨了现看。? 打算置换的，是不是可以参考下深圳人？具体参考《8条实用的贷款建议》的第6条。

　　●

　　昨天（周五）召开了今年以来的第11次政治局会议，终于带上了许久未提的房地产——坚持房主不炒定位，促进房地产市场平稳健康发展。就这一句。

　　我自己对未来的房地产政策判断是：能稳则稳，只会松，不会紧，因为已经最紧了。