分析：北京五一楼市显著回暖教改新政“搅动”学区房

guozhiwei · 发表于 2024-9-12 15:07:24

　　据贝壳研究院的数据，5月1日至5日期间，18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右。其中，北京的成交量同比增长超过100%，同样增幅最大。美好时光链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　随着新冠肺炎疫情逐渐得到控制，此前压抑的购房需求正在寻求释放，并使得今年的“五一”小长假出现交易热潮。而在各种因素刺激下，北京楼市更是涨势明显。

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据，2020年“五一”假期，12个重点城市新房销售套数为5671套，同比大幅上升77.1%。其中，北京的成交量同比增长5倍，是增幅最大的城市。

　　二手房方面，据贝壳研究院的数据，5月1日至5日期间， 18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右。其中，北京的成交量同比增长超过100%，同样增幅最大。

　　由于调控政策严厉，在近几年的市场波动中，北京已经许久未“领风气之先”。对于此次市场升温，从业者普遍认为，疫情防控级别下降，以及教改新政出台等因素的作用十分明显。西城区教改新政刺激学区房交易，还使得北京二手房的交易均价有所提升。

　　“学区房”交易升温

　　链家地产北京朝阳区潘家园门店的业务员小王，“五一”期间平均每天要带看5到6拨客户。虽然不如平时最忙的时候，但与长假前的“清闲”相比，情况已经截然不同。

　　小王对此有心理准备。从4月中旬开始，他所在片区的看房量和成交量就已经开始增多。小王盘算着，由于北京居民外出旅行受到一定的影响，“五一”小长假期间，看房的人有可能会骤增，也许能借此“冲一波业绩”。

　　4月30日，北京市朝阳区的疫情风险等级，从高风险变成低风险。受此影响，“五一”期间，大量北京市民选择京郊游，市区人流量明显减少。这一突发情况，使小王的“长假工作日”并不如预期中忙碌，但也在客观上使他工作的便利性大大提高。

　　由于防控流程简化，一方面，他能够更顺畅地带着客户进入小区看房，包括此前并不向“外人”开放的小区；另一方面，对于有意卖房的业主来说，拍照、核对信息等流程更加便利，房子也能够更快地“上架”。

　　总体来看，供应的增加速度并不能满足需求。小王向21世纪经济报道记者表示，其所在片区的整体交易周期在快速缩短，交易量虽仍不及平时，但几乎“好于此前任何一个长假”。

　　据他透露，位于潘家园片区的松榆里小区有一套优质房源，挂牌第二天（5月5日）就实现成交，成交时，小王的同事甚至来不及把房子的照片上传到App上。整个“五一”期间，小王在各个环节经手近30套房源，成交3套。

　　相比其他区域，北京市西城区的二手房交易尤其旺盛。4月30日，作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规，根据规定，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

　　新政主要面对今年7月31日后户籍迁入西城区的适龄儿童。

　　多校划片意味着部分学区房的价值将被削弱，但7月31日的时间“红线”，也在促使需求加速入市。“五一”期间，西城区的二手房交易节奏明显快于其他各区，一些热门房源更是出现“手慢无”的情况。

　　贝壳研究院指出，“五一”期间，北京市西城区二手房交易量同比和环比增长均超过100%，其中，金融街和德胜片区的交易增长尤其明显。

　　西城区交易量的升温，也拉高了整个北京二手房的交易均价。上述机构统计显示，“五一”期间，北京链家平均成交均价为63530元／平方米，比4月的交易价格有明显提升。

　　市场并非“过热”

　　新房市场的表现同样不错。虽然没有“日光”、抢房等现象，但与前几个月相比，北京售楼处的人气已经明显提升。

　　“五一”期间，北京大兴、石景山、房山等多个区域都有新房推出，其中不少项目推出价格折扣。据悉，大兴区某项目推出100多套房源，涵盖4种不同户型。仅仅5月1日，项目就接待了近200组客户。

　　销售人员向21世纪经济报道记者表示，有不少客户在此前咨询过，但由于各种原因无法到实地查看，如今，疫情防控级别下降，使得客户在进入售楼处时，不必耗费繁复的流程。她透露，假期过后，已有7成以上的房源被预定。剩余的房源主要是大户型，以及顶层、底层等较差的楼层。

　　另有一些项目选择在“五一”期间清理尾盘，并推出降价措施。其中，房山区有项目实施的折后价格，比此前下降近1万元／平方米。

　　某南方房企北京区域负责人向21世纪经济报道记者表示，经过4月份的试探性开盘后，公司对5月北京市场的预期较为乐观，也计划在5月推出一批房源，从而回笼资金。但由于项目所在区域有其他竞品，因此把推盘时间定在了5月1日，尽量“不落人后”。

　　该人士表示，从实际销售情况来看，“基本符合预期”。

　　“五一”期间的市场表现，是否意味着北京市场已经恢复？中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，从网签数据来看，北京市场已经恢复了80%以上的水平。

　　但他认为，考虑到网签数据相对滞后，从近期的市场表现来看，北京市场可以说基本接近去年的水平。且这种交易规模只是常态。

　　多家机构认为，随着需求的进一步释放，北京楼市将可能在5月和6月出现一波“小阳春”，相当于传统3月-5月“小阳春”的延后。但市场热度能延续多久，仍将视需求后劲和政策变化而定。

　　对于未来北京的房价走势，张大伟认为，北京房地产政策可谓全国最严，按照目前的市场热度，若无政策调整，北京房价基本不存在大幅上涨的可能。此外，由于疫情而积压的两万套新房房源或在上半年集中释放，供应的大量增加也将对北京房价起到平抑的作用。

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斯柯法 · 发表于 2024-10-28 09:28:31

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