了解下：2022年美国一些热门地产城市房价下跌成定局

guozhiwei · 发表于 2022-7-15 01:51:17

　　《家住美国》6月6日报道,据美国知名网站《www.npr.org》5月12日消息显示,美国从疫情开始以来,一些热门的二线城市例如博伊西、凤凰城、纳什维尔等地房价铁定下跌。以下是原文:切尔西·菲茨杰拉德·多尔非常喜欢住在田纳西州的纳什维尔。“我爱上了这个城市,”她说。“我遇到了很多不可思议的人。”美国留学签证的最新消息欢迎进入网站了解，网站有专业的客服人员进行详细的解答！

　　她的丈夫凯文·多尔(KevinDole)插话道:“美食界太棒了。而且,音乐场面无与伦比。这是一个非常有趣的城市。”但是与生活相比,不那么有趣的是,这对夫妇被塞进了他们在2018年购买的一套两居室的小公寓。远程工作只会让事情变得更难。

　　凯文是一位音乐人,他的鼓位于生活空间的中间。切尔西说:“我最近投资了一对很好的降噪耳机。这非常有用。”这对夫妇迫切需要更多的空间。因此,这两个人正计划离开这个他们热爱的城市,因为他们在那里买不起更大的房子。当地的房屋价格上涨太多了。

　　美国中部田纳西州的纳什维尔是许多以前负担得起的城市之一,在新冠病毒大流行期间,这些城市吸引了纽约和加利福尼亚等成本较高地区的偏远工人和退休人员。包括TikTok和Oracle在内的科技公司正在那里开设办事处,创造新的就业机会。所有这些商业行动都推高了当地房屋的价格。

　　穆迪分析公司(Moody'sAnalytics)首席经济学家马克·赞迪(MarkZandi)表示:“纳什维尔地区非常非常强劲的房价增长。在过去两年的疫情期间,那里的物价上涨了45%。

　　不仅仅是田纳西州的纳什维尔。美国各地的房价一直在以天文数字的速度上涨。博伊西、菲尼克斯、奥斯汀和迈阿密都特别火爆。但几乎所有地方的价格都在急剧上涨。穆迪房价指数显示,过去两年,全美国房价上涨了32%。美国全国房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)报告称,增幅更大,达39%。

　　在15年前发生的房地产泡沫爆发之前,房价也比正常情况下上涨得更快,然后才跌到谷底,导致了几代人以来最严重的房地产崩盘和整体衰退。

　　那么,这次会发生什么?上文提到的凯文说:“我认为这是一个泡沫,我只是不知道什么时候会爆炸。”切尔西也表示,价格上涨感觉不正常。

　　切尔西和凯文的薪水不高,他们还欠了很多学生贷款。她在一家向学校销售互联网服务的公司工作。他在做销售。

　　几乎所有的经济学家都同意,物价不能像过去那样一直上涨。它们至少必须保持平稳,上升得更慢。现在有太多的人买不起,尤其是在利率上升的情况下。

　　包括马克·赞迪(MarkZandi)在内的一些经济学家认为,价格可能会下跌——至少在几十个最活跃的市场上是如此。

　　赞迪在接受记者采访时表示:“我预计价格会下降。”如果你告诉我两年后的价格比现在的峰值低5、10、15%,我会说这听起来很对。”Zandi还估计了全美400多个城镇的房屋被高估的程度。他将今天的实际价格与他根据历史趋势预计的价格进行了比较。

　　例如,他发现爱达荷州的博伊西高估了73%,位居榜首。亚利桑那州弗拉格斯塔夫的高估51%。但这并不意味着他认为价格会下跌那么多。

　　但是赞迪不认为美国房价会暴跌。他并没有预测会出现像15年前那样的房地产崩盘,因为有两种基本力量支撑着房价。一是供应——可用住房短缺。强劲的需求加上低供给将使价格保持在相当高的水平。还有许多房屋建筑商在房地产泡沫破裂后倒闭;在过去十年的大部分时间里,房屋建设都受到阻碍。据抵押贷款行业巨头房地美(FreddieMac)称,现在美国大约有400万套住房缺少国家所需。

　　尽管德克萨斯州和亚利桑那州等土地充足、分区限制不多的地方,房屋建筑商最终将增加供应。但是赞迪说,“虽然建筑商正在加速发展,但他们需要很长时间才能赶上......现在还有很大的潜在需求。”另一个不太可能崩盘的原因是:新的联邦法规终结了15年前导致房地产泡沫的不计后果的抵押贷款。这一次,人们可以负担得起贷款。赞迪说:“贷款人一直非常谨慎。”。根据新规定,购房者必须记录他们的收入和偿还贷款的能力。

　　而且,放款人并没有把人们放在支付急剧上升的异国情调的可调利率贷款中,这是上次崩盘之前发生的情况。目前绝大多数抵押贷款是30年或15年期固定利率贷款。

　　出于同样的原因,一些经济学家认为,我们甚至不会很快看到房价出现轻微下跌。

　　CoreLogic公司的经济学家塞尔玛·赫普(SelmaHepp)表示,人们很自然会问自己,我们是否处于房地产泡沫之中。但她表示,这次支撑房价的基本面非常不同。有关显示下跌的可能性或风险非常低。”就切尔西和凯文而言,他们计划离开纳什维尔,远程工作,并将花四个小时的路程搬到辛辛那提附近的肯塔基州科文顿。凯文在那里有家人。他们说,他们可以花大约25万美元买一套三居室的房子,这是纳什维尔房价的一半。

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