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    [房产资讯] 说说:城市“老破小”告别拆迁!为啥却要旧改,意义何在 ...

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    楼主
    发表于 2023-11-2 06:00:06 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

    西虹网 西虹网  在前几年的房地产市场中,经常提到拆迁重建,并延伸出不少段子,出现过各式各样的暴富故事。北京市房屋拆迁补偿办法https://www.zaimingchaiqian.com/news/23083北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务,是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299!
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    西虹网 西虹网  但从2019年起,“旧改”被提到前所未有的高度,意味着城市更新中,不再进行大拆大建,而是改造老旧小区,提升其居住品质。
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    西虹网 西虹网  在现实生活中,体会也非常明显,居住在城市老破小的人们,大部分感觉到了这种变化,发现小区路面硬化了、外墙粉刷了、楼道更亮堂了……
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    西虹网 西虹网  与此同时,有人感到疑惑,为啥不把这些“老破小”拆掉重建,而是选择旧改呢?
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    西虹网 西虹网  这是不理解旧改的重要意义,更不知其中的缘由。
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    西虹网 西虹网  从提高居住舒适度、改造城市环境的角度出发,旧改与拆迁的作用一致,可以说是一个问题的两种解决方法。
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    西虹网 西虹网  现阶段,旧改的社会效益更好,通过少量的投入,达到预期的效果。
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    西虹网 西虹网  与拆迁相比,旧改所需的人力、物力、财力较少,并且时间可控,可以随时启动,在短时间内完成。
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    西虹网 西虹网  简单来说,旧改相对简单,只需提供一定的资金,确定项目之后,招标、改造、验收,周期与投入完全可控。
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    西虹网 西虹网  这并非是否定拆迁的作用,恰恰相反,单纯从改善居住环境出发,拆迁更彻底,效果也更好。
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    西虹网 西虹网  现实中,人们普遍安土重迁,对于自己出生、成长的地方,有着非常浓烈的感情,遇到需要搬走的时候,从内心深处有一定的抵触,这也是“钉子户”出现的重要原因之一。
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    西虹网 西虹网  并且,大部分时候,一旦老房子拆掉,很难原地回迁,还需要融入新环境,这也是一个不小的挑战,尤其对年长的住户。
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    西虹网 西虹网  旧改则完全不同,在不改变居住地的前提之下,直接提升居住环境。
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    西虹网 西虹网  在一定程度上,通过旧改,整个小区焕发新颜,房子的价值得到提升,居民们何乐而不为呢。
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    西虹网 西虹网  与拆迁类似,旧改同样可以创造就业机会、提升内需,促进经济良性循环。
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    西虹网 西虹网  这是由于小区旧改,也需要施工队进场,并购买建材等。
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    西虹网 西虹网  众所周知,随着城市化进程,目前大部分城市尤其是一线大城市,无论是城市还是房地产的发展,都有进入到后半场的趋势,二手房占比越来越高。
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    西虹网 西虹网  这意味着,不同于以往,如今新开发项目不断减少,房企们也需要二手房这块市场。
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    西虹网 西虹网  但目前来看,旧改的社会效益要高于经济效益,也就是说,参与旧改的企业赚不到更多的钱,对其兴趣不高,仍然更希望开建新盘。
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    西虹网 西虹网  毕竟,对于企业来讲,凡事都要讲个投入产出比。
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    西虹网 西虹网  这就很好解释了旧改的现状:不少项目,虽然在进行中,但进度缓慢,甚至有些滞后。
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    西虹网 西虹网  于是,如何提高企业积极性至关重要,各地都在探索,其中引入房企是一个亮点。
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    西虹网 西虹网  在房企看来,参与旧改为自己的转型机会,调整布局,把一部分精力从新盘中抽离出来,投入到旧改当中。
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    西虹网 西虹网  房企们也都明白,在城市更新与存量房的语境之内,自己的发展也要与时俱进,参与进来。
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    西虹网 西虹网  数据显示,80%的百强房企在去年已经布局了城市更新业务。
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    西虹网 西虹网  不乏知名房企的身影,包括保利、碧桂园、万科、远洋、融创、中海等。
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    西虹网 西虹网  随着房地产市场的转变,拆迁的成本很高,开始变得不划算,已经不是最优解。
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    西虹网 西虹网  以前的“拆旧盖新”,之所以算得过经济账,在于存在三个基本条件:拆迁成本较低、新建房子较多、房价在上升周期。
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    西虹网 西虹网  现如今,这些条件都有变化,缩减了拆迁的收益空间。
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    西虹网 西虹网  在“拆旧盖新”中,新房的成本包括新房造价、拆迁补偿、拆旧费用等。
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    西虹网 西虹网  这几年,其他的成本相对稳定,拆迁补偿款却越来越高,毕竟现在的拆迁户,不可以与以往同日而语,他们的居住意识更强,还有自己出去购买新房,面临着较高的房价。
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    西虹网 西虹网  于是,拆迁款水涨船高。如果拆一盖一,开发商根本无利可图,甚至还得倒挂。
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    西虹网 西虹网  当然不可能“拆一盖一”,通常被认为开发商可以盖出更多的房子,以此来赚取差价。
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    西虹网 西虹网  开发商能盖多少房子呢?这并不是开发商说了算。
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    西虹网 西虹网  一般认为,老旧小区大部分只有6层,开发商新建房子可以加到18层或者33层,每多出一层,收益空间提高不少。
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    西虹网 西虹网  但老旧小区一般没有楼间距、绿化园林、生活配套等要求,建筑密度很高,有的甚至高达60%。
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    西虹网 西虹网  新小区受到新标准的影响,建筑密度大幅降低,大概在20%左右。
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    西虹网 西虹网  两者相比较,新小区建到18层,才能与6层老小区的建筑面积持平。
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    西虹网 西虹网  以占地一万平米为例,6层的旧楼小区按60%计算,一层的建筑面积是6000平米,6层便是36000平米。
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    西虹网 西虹网  而新建小区,按20%的建筑密度计算,一层的建筑面积为2000平方米,只有建到18层,才能与6层的老旧小区持平,同样是36000平米。
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    西虹网 西虹网  由此,同样的一块地,拆除6层的老旧小区之后,必须建设18层以上的住宅小区,才能出现多余的面积。
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    西虹网 西虹网  但多余面积与开发商的盈利空间不画等号,还要减去拆旧费用、新建费用等。
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    西虹网 西虹网  同时,在房地产快速增长期间,即便开发商在收地时利润不高,也不用担心,在漫长的开发周期之后,等到新房销售阶段,与拿地时比较,仍然利润可观。
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    西虹网 西虹网  但问题是现在房地产告别高增长,即使与前几年周期相同,也难以达到预期。
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    西虹网 西虹网  由于房价上升有限,通过以未来价格的预期,达到现如今的目标,已经基本无法实现。
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    西虹网 西虹网  由此,现在拆迁面对的现实是房价上升缓慢,以前用未来追求现在的思路,很难行得通。
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    西虹网 西虹网  现如今,在拆迁不划算、旧改效益高的影响之下,旧改被提到非常重要的位置,也是老旧小区提升居住环境的重要机遇期。
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    西虹网 西虹网  这些年,上世纪七八十年代的老旧小区,也急需改造,尤其是停车、生活配套、物业等方面。
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    西虹网 西虹网  旧改,已是一个趋势,将有更多的老旧小区、更多地改造项目加入其中。
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    沙发
    发表于 2024-3-28 05:27:13 | 只看该作者
    有竞争才有进步嘛
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    板凳
    发表于 2024-8-26 15:03:43 | 只看该作者
    我抢、我抢、我抢沙发~
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    地板
    发表于 昨天 15:24 | 只看该作者
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