知晓：长租公寓及短租公寓应该如何运营，应该注意什么？

xubin · 发表于 2024-3-26 14:00:15

　　公寓

　　今年中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中提及，2017年中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，同时也被作为两会热点再度提及。在大背景的影响之下，长租公寓市场再次升温。杭州盛捷是当下比较受关注的行业产品，我们网站内汇集很多最近最新的资讯，欢迎点击进入了解更多消息资讯！

　　目前长短租混合经营的市场有分为两类：

　　一类为主营长租，短租用来填补扩张规模时的空置率或提升旺季时的毛利率。但这种经营鲜有成功案例，多数以经营一段时间后放弃而告终。

　　另一类为主营短租，尤其以旅游度假地为主，长租也被用来防范风险，譬如青岛和厦门，操作方式为忙时吃干，淡时喝稀。即淡季时统一长租出去，旺季时收回。而这类经营占据了国内的主流，并且能够具备较好的盈利能力。

　　对于长租公寓，以“集中式”和“分布式”两种运营模式为主。就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。

　　对于主营为短租的运营商而言倒不失为一个灵活的模式。

　　1.长租看全面出租率，短租看单日的出租率。短租可接纳客源更广渠道更广，追求空置率更低，溢价也更高。

　　2.长租是生存，短租是生活。长租更多的是倾向于把东西看成一次生意，要的是规模和量;短租可能更多的是做一种文化一种情怀，可以做小而美的规模化平台。

　　长租公寓运营：

　　1、在重资产模式下，企业不仅可以获得资金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资本沉淀大，对资本运作要求高。

　　2、轻资产模式因前期沉淀资金相对少，所以可以在短时间内快速拓展。但是轻资产的问题在于―薄利多销‖。由于需要定期（每月或每季度）交付房东底租而不能享有长期资产升值，所以轻资产模式企业只能赚取租金差。如何尽可能拉大出租租金和底租租金的差距，是此类企业的挑战。

　　从资产集中度来看，长租公寓的运营分集中和分散两种。

　　短租公寓一般有两种经营模式

　　1.加盟连锁，加盟连锁以阳光移动公寓为代表。由总部统一经营网站，统一管理各地服务商。

　　2.直营店，直营店的代表就是“365客栈”直营即直接由服务商经营。

　　在了解长租公寓和短租公寓应该如何运营之前，首先要知道两者的区别是什么。

　　长租公寓：

　　“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

　　国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

　　2020年9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

　　短租公寓：

　　短租公寓是一种租期灵活，租房手续简单，新的房屋租赁形式，简单、方便、快捷。短租公寓改变了传统租房的特点，让租房子变得更快捷，更方便。免去添置家具家电的烦恼，而在住宿体验上，有一种家的感觉，比较温馨，住宿价格跟传统的宾馆酒店相比，也具有很大的优势。

　　短租公寓的住宿价格跟传统的宾馆酒店相比，具有很大的优势。借助互联网的宣传力量，这种住宿模式已经为很多人接受。短期租房如雨后春笋，在全国市场上生根发芽，逐渐壮大。

　　其户型一般为小户型，平均面积在25平方米—53平方米左右/套，其结构上的最大特点是：只有一间房间，一套厨卫。集中在繁华地带或者旅游景区。

　　根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。在一些城市，100平米以上的大型公寓也深受欢迎。

　　与长租公寓相比，短租公寓的订单管理需求要更强，开短租公寓是为服务消费者服务的，人的消费习惯一旦形成，就很难改变，所以在做目标消费群体定位时，要对消费者的消费需求、消费习惯和消费特征进行深入的调查。例如带孩子外出旅游需要婴儿监听器等安全设施，情侣外出旅游时喜欢浪漫的房间。

　　公寓管理离不开短租公寓管理工具的辅助帮助。

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　　短租公寓对于入住、退房不好管理，可以看下这个文章：

　　一夫管家：无人值守的智能化运营管理系统~

　　做的挺好的。主要是实现短租、民宿、客栈无前台运营，实现自助入住登记，入住、退房、保洁及接待自动通知，省时省力省心

　　长租公寓和短租公寓应该如何运营，有哪些底层的逻辑，需要遵循？