了解：明年起，“棚改”要接力“旧改”？3类房子，或迎 ...

xubin · 发表于 2024-4-3 01:12:14

　　每个国家的发展，都离不开城市化推进，随着我国城镇化不断推进，一栋栋高楼大厦拔地而起，城市风貌得到极大改善，然而，在城市更新过程中，往往避开高居住密度的城中村，使得这些城中村居住品质严重滞后。北京在明律师事务所律师团队https://www.zaimingchaiqian.com/news/23159北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　虽然我国城市更新得到极大提升，但是城中村仍是不少城市所面临的困扰，无论是大城市还是小城市，城中村都是城市更新一大阻碍，比如作为一线城市的深圳，截止到2019年城中村有437个，居住人数达到442.2万人，深圳常住人口约1760万人，城中村居住人口占比达到25%，又比如作为二线城市的昆明，距离主城区249公里范围内的城中村数量达到336个，城中村拆迁进程之所以缓慢，根本原因还是在于拆迁成本高，随房价水涨船高，然而，无论城中村拆迁多困难，最终也难以摆脱被拆迁命运。

　　继老旧小区改造接替棚改计划之后，我国要在“十四五”期间内完成21.9万个老旧小区改造任务，截止到2021年底，全国老旧小区改造完成11.4万个，加上2022年新开工的5.1万个，意味着在今年年底老旧小区改造目标还剩5.4万个，不出意外情况下，可以在2023年底提前完成，与此同时，从2022年开始，财政补助金用于棚户区改造的费用从2021年1.8亿元提升到22亿元，翻12倍，结合老旧小区即将提前完成任务，明年（2023年）棚户区改造力度或将加大，不排除棚改重新接力旧改。

　　以贵州省为例，根据贵州省发布的《贵州省城镇棚户区改造工作实施方案》指出，要在2021年-2023年期间完成633个棚户区改造任务，涉及41万户，截止到2021年已完成8万户改造任务，2022年预计完成12万户，2023年将完成21万户，可以看出，贵州省棚户区改造集中在明年，近两年以老旧小区改造为主，导致棚改规模较小。

　　除此之外，安徽省发布的“十四五”期间棚户区改造计划指出，在“十四五”期间，要基本完成棚户区改造任务，即2022年完成88个城中村改造项目（涉及4.62万套），12个城市危房项目（涉及1300套），而在2023年-2025年期间，要完成359个城中村改造项目（涉及16.59万套），51个城市危房项目（涉及1.86万套），棚户区改造，仍是安徽省十四五期间重头戏，也因为近两年的老旧小区改造前置，导致棚户区改造延后。

　　棚户区改造作为我国住房保障体系一项重要措施，可以有效解决低收入、困难家庭住房改善问题，通过棚户区改造，让城市焕然一新，彻底改变棚户区脏乱差、基础设施落后面貌，长远来看，即便棚户区改造难度加大、拆迁成本提高，也需要进一步推进，属于利国利民的民生项目，而在棚户区改造过程中，主要还是以拆迁为主，按照拆迁难度难易程度和必要保障划分，3类房子，或迎来拆迁福音。

　　危房评级分为A、B、C、D四个等级，其中AB级可以满足正常居住需求，一般不需要拆迁，而C级危房，部分主体结构已出现破坏，面临局部险情，如果不能修复，将面临拆迁，而被评为D级危房时，意味着主体结构破坏严重，不能满足基本需求且无法修复，整栋楼构成整体险情，必须拆除，满足C级和D级危房的房子，拆除是唯一解决方案，这些房子拆除之后，要么对其进行补偿，要么进行补助，农村和城镇补偿有所区别。

　　农村危房补助

　　农村危房拆除补助因城市而异，根据不同级别危房分别补助，以广西桂林为例，对于脱贫易返贫、未享受住房保障政策、自身无法解决居住问题的危房户，按照2.65万元/户进行危房改造补助，低保户、特困人员、生活严重困难、抗震设防烈度7度以下危房，按照1.5万元/户进行抗震改造补助。

　　城镇危房拆除补偿

　　城镇危房拆除补偿与农村不同，可享受国有土地征收政策，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，城镇危房征收享受3类补偿：一是被征收房屋实际价值补偿；二是搬迁、临时安置补偿（过渡费）；三是因征收房屋造成停产停业损失的补偿（门面），三项补偿中，房屋实际价值补偿额相对较大，一般不低于周边征收房屋市场价值，举个例子：假设20年前房价约500元/平方米，现如周边房屋征收单价达到2万元/平方米，则征收补偿不得低于2万元/平方米标准。

　　危房不仅影响市容市貌，更影响居民居住安全，也属于国家重点居住保障类工程，随着时间推移，2000年之前老房子，也终将面临拆迁结局。

　　保障性安居工程包含公租房、共有产权房、租赁住房、安置房等等，城市住房需求不同，保障性安居工程侧重也不相同，比如重庆以公租房保障为主，北京、上海、深圳、广州以共有产权房和租赁住房为主，而相对经济不发达的地级市、县城则以安置房为主，现如今保障性安居工程与以往有所区别，不再建设在偏远地区，而是优先建设在城中村、棚户区拆迁后的区域。

　　以租赁住房为例，十四五期间，全国40个重点城市将计划建成650万套保障性租赁住房，解决2000万外来居民居住问题，截止到8月底，不少城市申报2023年棚户区改造计划。

　　比如许昌市，2023年棚改新开工目标2196套，总投资23亿元，此外，还将在2023年完成8299套在建项目完工目标。

　　又比如开封市申报的2023年棚户区改造台账中，计划在2023年新建7066套安置房满足棚改户居住需求。

　　江西省在《切实稳住经济发展的若干接续措施》中也明确提出，将在2023年底前，完成十四五期间18万套棚改任务，总投资超过1万亿元。

　　由此可见，城市更新离不开棚改这项有力措施，依靠居民自主改善居住环境，进度缓慢，实现难度较大，而通过企业、平台合理运用资金进行大规模棚改，有助于困难家庭居住环境快速改善，随着老旧小区改造进入尾期，明年，抽身到棚改是可以预料到的事实。

　　城市更新是城市持续性行动，自住建部确定将21个城市作为第一批城市更新试点城市开始，意味着未来将有更多城市迈进城市更新步伐，而本次城市更新的21个试点城市中，既包含一二线城市，也包含三四线城市，旨在探索出城市适合自身的更新思路，而城市更新大多离不开基础设施升级和完善，那么因能源、交通、水利等基础设施建设需要拆迁的房子，也会迎来拆迁福音。

　　作为21个试点城市之一的北京，在2022年第三轮集中供地成交的18宗地块中，3个棚户区改造地块（大红门棚户区改造地块、花乡站造甲村与南苑街道旧村改造地块、昌平区中关村生命科学园棚户区改造地块）均由国资背景房企拍得，随着民企融资渠道收窄，国企、央企成为城市更新行动“主力军”。

　　此外，兰州盐场片区包括左家湾地块、西坪地块、刘家坪地块等也完成城市更新摸底工作，改造面积达到2155亩，总投资超过230亿元，目前正开展前期规划工作。

　　无独有偶，济南在“勇当排头兵建设强省会”钢城区专场发布会上也指出，钢城区将在2025年底前完成拆除建筑面积190万平方米、规划建设面积371万平方米目标，总投资达到266亿元，其中将投资35亿元用于河域治理、道路改造、民生措施（医院、公墓、养老院）、山体公园等。

　　城市更新过程中，即便不在棚户区改造范围内，房子也可能因为交通、水利、能源等基础设施扩建而被拆迁。

　　棚户区改造与过去相比有所不同，最大的不同之处在于过去棚户区改造以货币化安置为主，而当下乃至未来的棚户区改造以就地安置、就近安置为主，换言之，棚户区改造本质回归，正如房子的本质是居住而非投资，棚户区改造的本质则是改善居住，而不是为了楼市去库存，这一点从国企、央企、城投公司兜底棚户区改造地块也可以看出，未来的棚户区改造，不再是楼市去库存手段，也不是通过房地产刺激经济增长的方式，随着国家对房地产重新定位(房住不炒)，未来我国的房地产更注重保障性而非金融性。

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