分析：3大信号显示房价“注定”上涨？央行行动，房企睡 ...

guozhiwei · 发表于 2024-8-24 08:32:41

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　　进入5月份，楼市表现出了不一样的形态，很多人认为，随着市场恢复，楼市即将“重燃”，房价上涨或许是“注定”的，3大信号。

　　一、房地产销售回升。

　　在4月份，TOP100房企全口径销售额达到9002.3亿元，比3月环比提高17.2%，比去年4月同比基本持平。从一季度开始，市场销售就逐步回升。

　　房地产对经济的贡献高达15%，地位在短期内依然不容小觑，不少地方城市为楼市纾困，政策层出不穷，在一定程度上为楼市注入了强有力的发展信心和预期。

　　另外，金融信号也明显走强，这也给了买房人更大的上涨预期。经济学家任泽平认为，房价短期看金融。在2020年2月份至4月份，LPR水平屡屡下滑，人民日报也给出了“LPR预期下降40-50个点”的说法，所以说，进入5月份以来，市场买房人增多，也可能受到了这个方面的影响。

　　二、拿地积极性回来了。

　　4月份，300城土地出让总金额环比涨幅超过100%，同比也涨幅达到25%。仅仅从字面意思就可以看出土拍市场市场火热程度。

　　开发商4月份至5月份拿地兴趣很高，证明他们不差钱了，资金来源于两个方面，①银行贷款；②销售回款。前者是主要资金来源，正所谓“高杠杆”就是源于这里；后者是生命源泉，失去了回款，前者也无以为继，或许连土地出让金都缴纳不上。不管是哪个方面带进来的资金，房企们愿意拿地，说明市场预期很强。

　　三、多城连续开放落户政策。

　　随着城市化推进，越来越多的农村人进城，务工挣钱是主要动力，买房是紧随其后的事情。在二元户籍政策下，买房落户、买房上学依然是重要的选择，这一点在短期内还没有完全改变。

　　社科院环境研究所原所长牛凤瑞认为，我国还处于一个城市化快速时期，在未来农村人口依然会大量向城市聚集，这是在今后的一段时期内不会改变的大趋势，而住房是保障市民化的物质基础，不管是旧房改造、城中村改造还是新房供应，都需要跟得上才行，一方面农村人进程增加了市场需求，另一方面利好房地产发展。

　　从以上3个消息，可以得出一个结论，楼市王者归来，销售、拿地、落户三方加码之下，下一波新的房价上涨似乎即将成为现实？这还得看调控层面如何定义的。

　　央行在行动，宣布1件大事，5月开始行动了，开发商睡不着了。

　　5月10日，央行发布了《2020年第1季度中国货币政策执行报告》。对于房地产而言，央行第一次“删除”因城施策四个字。报告中指出“持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

　　可以说，删除因城施策，也就意味着今后所有的城市策略要保持一致性了，特别是要求金融货币政策的一致性。在降息降准的大趋势下，一方面是市场的资金越来越多，另一方面调控全国一盘棋，多个城市调控收回就足以说明这一点。虽然市场上钱越来越多，但是都被一一声明：不允许流向房地产市场。

　　最后，借此机会说几点建议：

　　1、今后的房价虽然说大涨的可能性不大，但是并不意味着房价会跌，两种极端想法都是不对的。

　　2、对于买房问题：

　　①刚需买房也需要考虑城市区位问题，正如王石所言，现在是一个流动性的社会，工作地、住宅地不可能一成不变，随着生活的变动，住宅也需要不断替换，所以不能到转手的时候才发现房子贬值了。

　　②如果你是一位投资者，炒房的大环境不存在了，所以不建议炒房，特别是随着房地产税、空置税声音越来越近。

　　来源：楼市指闻i

　　热点追踪

　　豪宅热、刚需冷？上海新房因供应结构致均价上涨

　　“五一”小长假后，上海新房市场活跃度再度提升，成交量大幅上升的同时，成交均价也环比增长三成。

　　在这种情况下，市场传出“上海房价疯涨”“市场火爆”的声音。对此，中原地产资深分析师卢文曦指出，受到疫情后豪宅放量入市的影响，上海新房房价均价呈现结构性的上涨，随着刚需盘等多种产品的后续入市，成交均价会恢复常规水平。

　　新房集中放量，豪宅入市推高成交均价

　　据监控数据显示，2020年5月4日至5月10日，全市共成交新建商品房1554套，环比增长92%，成交金额137亿元，环比增长160%。成交均价67468元/平方米，环比增长30%，套均总价882万元，环比增长36%。

　　不仅仅是5月，在刚刚过去的4月，上海楼市就已呈现快速复苏的态势。监控数据显示，4月份全市共成交新建商品房4055套，环比增长29%，同比下降30%；成交金额281亿，环比增长35%，同比下降25%；套均总价693万元/套，环比增长5%，同比增长7%；成交均价53132元/平方米，环比增长3%，同比增长6%。

　　楼市行情恢复的同时，也再度引发了“上海房价会不会报复性上涨”的市场猜测。卢文曦表示，“上海楼市目前尚在恢复当中，从新房市场来看，成交价格处于稳定当中，只是均价会受到产品供应类型的影响而在短期内呈现波动态势。”

　　豪宅市场分化，“热捧”与“遇冷”并存

　　事实上，随着疫情高峰期过去，进入4月份，上海楼市的回暖先是表现在高端楼盘的火爆。

　　4月26日当天，上海推出的三个千万级别的豪宅项目，认筹率都超过200%。其中，位于浦东三林板块的东方惠礼售价均价为92000元/平方米，认筹率达到555.72%；位于普陀的中海汇德里项目开盘均价102000元/平方米，认筹率311.94%，位于浦东的碧云尊邸开盘均价为111983元/平方米，认筹率为280%。

　　对于豪宅市场率先走热，卢文曦分析称：“这些豪宅项目可能去年就计划入市，但当时价格方面开发商不一定能接受，或者是还在排队。今年企业压力大，抓紧预售证申请，地方政府也考虑到特殊性，所以供应量有集中的释放。”

　　但是，也并非所有的豪宅项目都受到热捧。例如，曾经的备受关注的高价地块中兴路一号在5月13日入市，首批推出229套房源，户型面积从50平方米至210平方米，销售均价约12.98万元/平方米，认筹金为50万元。但是从五一假期的认筹情况来看，中兴路一号并没有迎来想象中的热销，不少媒体都报道了该项目“认筹遇冷”。

　　值得关注的是，中兴路一号所在地块正是2016年的全国单价最高地块，2016年，融信击败万科、融创、龙湖等17家房企，以110.1亿元竞得该地块，溢价率达139%，楼面价高达10.03万元/平方米，一举打破全国最贵单价纪录。

　　在摘得这块地不久后，融信引来万科入局，万科以53.95亿元持股49%，此后便由万科操盘。该盘从去年一直放出要入市的消息，也是因为申报价格等因素，最近才得以入市。而从目前入市价格来说，相比于“面粉贵于面包”的楼面价，中兴路一号也不得不面临着盈利困境。

　　“豪宅也需要看产品和地段，目前比较热销的项目都是性价比较高的豪宅项目，比如区域内稀缺的产品，或者是地段非常优越的，抑或是产品适配的。”卢文曦表示。

　　来源：新京报

　　楼市观点

　　天量政策性住房突然入市，这几个中心城市房产会不会彻底凉了？

　　这几年，政策性租赁住房的新闻不断。从全国到地方的人大会议，每年的政府工作报告多少都会提提政策性租赁住房，另外加上时不时提出的“租售同权”等指导政策，政策性租赁住房已经成为了国家房地产调控不可或缺的一部分。然而，政策性租赁住房，总给人一种打酱油的感觉。

　　但5月9日，中国建设银行与广州、杭州等6个城市市政府共同签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》，将为这些城市提供政策性贷款不少于1900亿元。并利用这批贷款，合计筹集约80万套（间）政策性租赁住房，解决上百万名新市民的安居问题。

　　为什么，在这样一个时间段，政策性住房突然又受到了重视？

　　这个原因，很简单——大投资拉动大基建，大基建保障大民生和就业。在今年疫情影响下，中国2020年第一季度的经济增长，出现了负数。在这种情况下，一切拉动经济的手段，尤其是基础设施的投资必须立刻上马。而新建政策性租赁住房，既可以体现就业拉动，又可以保障民生，所以马上必须上马。

　　不过，需要仔细琢磨的是，为什么国家会选择这六个城市？

　　这六个城市分别是——广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州，算是国家政策性租赁住房重点支持的城市。

　　如果，你仔细研究就会发现，对于中国城镇化，实际上已经跨过了第一阶段——农民进城镇。而进入了中国城镇化的第二阶段——鼓励中小城市居民进入大型城市。

　　但是，一个很现实的问题就是中小城市居民落户进入这些大城市，就必须有收入，有收入就必须有就业。要提供大量的就业岗位，这个城市必须就是制造业为主的城市，而不能像上海，北京统统金融化，因为这样无法容纳更多的年轻人口。

　　可以看出来，广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州，都是属于制造业较强，人口吸附能力较强的中心城市。最典型的就是广州，杭州，产业能力强，产业吸引大量人口，国家当然会拿出真金白银支持它。即使是苏州，不属于典型政治中心城市，但是制造业超强，也可以吸引大量的中小城市人口，国家也会有一定的支持力度。

　　总之，这六个城市或者已经属于“产业+人口”的双强城市（广州、杭州、苏州），或者国家希望它成为“产业+人口”的双强城市（郑州、福州、济南）。因为，这有在这种双强城市中，人口才能聚的来，留的住。

　　所以，这六个城市应该是国家支持的产业集中+人口集中的城市。然而，对于每一个进入这些城市的人口，除了就业，还都要面临一个问题——如何落脚，如何安居。

　　2017年之前，这个问题一般是由个人解决的，也就是通过商品住房的方式解决。然而，如果由于产业的集中，造成人口的集中，人口的集中造成住房的紧张，往往会造成整个城市房价的快速上涨。深圳这十年房价的变化，就是活生生的例子。国家这回对于政策性租房的猛然提速，可能就是想打开这个死结。

　　让城市加大力度发展制造业，通过制造业聚集大量年轻人口，通过国家支持下的政策性租房解决年轻人口在城市第一落脚点的问题。从而，让新进的年轻人在大城市，有钱赚，能住下，呆的住，这既是一个人才善政，又是一个产业善政。

　　抛开产业因素，最后我们来谈谈，国家这80万套租赁住房，将对这六个城市的楼市产生怎样的影响？

　　首先，我们来看一下，80万套政策性租赁住房，意味着什么。

　　以郑州为例， 2019年商品住宅供应1137万㎡，成交1000万㎡。以100平一套计算，大约成交在10-12万套上下。如果，政策性租赁住房80万套，三年分给郑州12万套，平均一年要供应4万套。

　　如果这样计算的情况下，大约有小一半的客户需求会被政策性租赁住房吃掉，所以从2020之后，郑州楼市会慢慢发生改变。这种改变一个月，两个月不明显，甚至一年、两年也都不明显。但是，一旦政策完全落地，一定会慢慢的改变人的心理和习惯。道理很简单，因为很大一部分新郑州人、新杭州人、新苏州人会选择政策性租赁住房。

　　所以，刚需性产品，销售会变得很难。所以，租赁型项目，销售会变得很难。毕竟，“前浪”走过的城市化之路，“后浪”绝不会简单的重复。

　　来源：米宅