了解：明年起，或将重启棚改拆迁？多地释放棚改信号，但 ...

liukai · 发表于 2024-9-27 12:22:11

　　一直以来，棚户区改造都是城市更新一项重要工具，我国房地产得以快速发展也离不开棚改助力，然而“十四五期间”棚改却被旧改（老旧小区改造）替换，住建部在新闻发布会上曾表示，到2025年要完成21.9万个旧改任务。北京在明律师事https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　截止到2022年末，全国老旧小区改造数量达到16.3万个，加上2023年5.3万个老旧小区改造任务，预计在2023年末提前完成21.9万个老旧小区改造任务。

　　事实上，老旧小区改造对楼市的促进不如棚户区改造，虽然老旧小区改造意义重大，可以最大可能地保护环境，降低资源浪费，但是却延缓了城市扩张，房子不拆，购房需求就会大幅下滑，更重要的是那些没在老旧小区改造之列的老房子，既不拆，又不改造，对城市更新反而形成拖累。

　　随着2000年之前建成的老旧小区逐渐改造完成，下一步城市更新终将还是要归到棚改中来，不可否认，拆迁或许很直接，效果却出奇的明显，前段时间深圳统租房传得沸沸扬扬，后续因为一城中村统租推进频繁受阻而被按下暂停键。

　　旧改即将退场，是明年大部分城市都需要面对的现实，到时候大量的劳动力、财政预算过剩，需要项目消化，而消化劳动力最好的方式，从历史规律来看，就与城市更新相关，2023年以来，多地陆续释放关于“棚改”消息和或计划。

　　6月16日，广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》指出，项目实施方案批复并生效后，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。

　　再往前，6月初青岛住建局联合3部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》表示，鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。

　　除了鼓励棚户区改造，不少城市还直接列出具体“棚户区改造计划”。

　　重庆住建委相关负责人表示，2023年至2025年期间重庆还将计划推进8.3万户棚户区改造，主要针对城镇危旧房实施“留改拆增”三年计划，进一步改善城镇居住环境。

　　此外，棚户区改造新开工量排名第一和第二的河南省和安徽省在2023年分别预计达到28万套、17.73万套，其中河南省郑州市棚改安置房新开工量就达到16万套，接近安徽全省棚改安置开工量水平，超过全国绝大部分城市棚改体量，就连昔日棚改量全国第一的贵州省，2023年棚改量（2.13万套）也不及郑州1/7。

　　之前有不少专家、学者曾表示棚户区改造退场的原因是开发商拆不起，拆迁成本高，所以国家暂停了对棚户区改造的资金支持，反而转向去支持老旧小区改造，事实上，开发商并非拆不起，而是需要紧跟地方城市和国家步伐，从大力支持棚户区改造转向老旧小区改造，说明棚户区改造暂时需要先放一放，补贴资金不流向棚户区改造，如果开发商还硬着头皮去搞拆迁，很容易出现资金链断裂。

　　现如今，不少城市申报的棚户区改造补贴资金基本审核通过，意味着接下来的城市更新重心又要回到棚户区改造中来，说白了，只要有钱，没有拆不起的城中村、老房子，河南省的棚户区改造之所以能大张旗鼓，2022年和2023年获得的国家财政补贴分别达到8.75亿元、9.12亿元，当然没有或者国家财政补贴的，也没有停息棚户区改造步伐。

　　比如广州市印发《广州市2023年城市更新项目年度计划》显示，2023年实施城市更新项目364个，涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房3个大类。

　　今年的棚户区改造规模不小，随着老旧小区接近尾声，明年开始（2024年）或许才是重头戏，换言之明年重启棚改或是大概率事件。

　　众所周知，2015年启动的“棚改计划”让我国房价水平快速上涨，部分城市涨幅接近或超过8%。

　　比如：

　　深圳均价从1月份的30916元/㎡上涨至12月份的42591元/㎡，总上涨11675元/㎡，上涨率为37%；

　　上海均价从1月份的32278元/㎡上涨至12月份的36935元/㎡，上涨4657元/㎡，上涨率为14%；

　　北京均价从1月份的32421元/㎡上涨至12月份的34981元/㎡，上涨2560元/㎡，上涨率为8%；

　　武汉均价从1月份的7761元/㎡上涨至12月份的8979元/㎡，上涨1218元/㎡，上涨率为15%。

　　保定均价从1月份的5596元/㎡上涨至12月份的6352元/㎡，共上涨756元/㎡，上涨率为13%；

　　那么接下来重启棚改会推高房价吗？

　　通过梳理我国房价在2015年-2021年期间的变化，不难发现棚改是房价上涨的导火索，是提升人们买房信心的关键，但是，直接房价上涨的主要还是在于两个方面：

　　一方面在于购房需求较大，人们的买房欲望较高。启动棚户区改造计划的第一年（2015年）还不明显，但是从2016年开始，每年的商品房销售面积都在上涨，高峰时期接近18亿平方米，正是因为购房需求较大，使得地方城市愈发依赖土地出让收入。

　　另一方面是房地产结构过于单一，对商品房溺爱有加。全国的房地产供应以商品房为主，虽然部分城市也有保障性住房，比如人才公寓、公租房等，但是保障性住房数量还是太少了。此外，大部分热门城市的二手房虽然较多，但是交易成本高，不满足销售条件的二手房（比如满五年），要么承担高昂税费，要么直接不能出售，更别提二手房直接带押过户了。

　　而现如今呢？全国商品房销售面积从18亿平方米骤减至13亿平方米，一年时间，销售面积回到7年前水平，要知道从13亿平方米提升到18亿平方米可是花了6年时间，所以接下来扩大购房需求，短时间还真不容易，更为关键的是，随着城镇化率不断提高、出生人口下下滑，购房需求想要再回到2021年之前水平，可能性几乎为0，信心上没有推高房价的基础条件。

　　与此同时，租购并举快速推进，十四五期间保障性租赁住房将达到870万套，预示着接下来买房不再是唯一选择，即便有买房需求，也不仅仅只有新房一个选择，随着二手房“带押过户”政策逐渐普及，市面上的二手房交易更加便捷，值得注意的是，这些二手房不受“限跌令”限制，价格高低完全由市场决定，单凭租房市场和二手房市场对新房影响，就决定了接下来棚改难以推高房价。

　　根据国家统计局数据显示，截止到2023年5月末全国商品房待售面积为64120万平方米，丝毫不亚于2014年和2015年水平，此时启动棚改，貌似有为楼市去涨价库存的味道，但是这次的棚改，意义绝不再是涨价去库存，相反，是在通过新房置换旧房来化解风险。

　　房子库存过大，最大的风险是大量房企无力还债，房子又卖不出去，最终形成银行一堆烂账和资产，截止到目前为止，全国房地产开发贷款余额超过13万亿元，什么概念呢？公司银行的市值约1.7万亿元，如果房地产开发贷款集体违约，相当于会拖垮7个工商银行规模的金融机构。

　　接下来的棚户区改造，虽然地方城市都鼓励采取“货币化棚改安置”政策，但是实施难度巨大，很简单的道理，三道红线没有放松，房企从银行获得的融资有限，部分房企甚至没有任何贷款空间，更别提向银行贷款拿地了，今后的棚户区改造，大概率只有一种情况：拆迁之后去市场上选房子，会给过渡费，但是一般不会给拆迁款，当然最主要的是业主不会选择货币补偿，一方面货币补偿金额较少，选房更划算，另一方面是拆迁款到手周期长，往往会拖1-2年才能拿到款项。

　　这样一来，开发商库存下来的房子就被棚改去化掉了，得到部分回款的开发商，资金压力得到缓解，至少严重违约风险大幅降低，为化解金融风险争取了不少时间。

　　总结

　　综上所述，从2023年各地公布的棚改计划来看，明年的棚户区改造规模或许比今年还要大，不过本次棚改并不是为楼市涨价去库存，相反却是在通过置换为楼市化风险，进而达到城市更新目的，又为楼市“以时间换空间”争取到更多时间。

　　所以说，对于买房这件事而言，笔者建议不需要担心房价触底反弹问题，目前的房价收入比仍高于合理水平（3-6倍），涨价的代价是推高泡沫增大金融风险，说到底，房子只是家庭居住的港湾，不应该是资本的蓄水池，房价回归合理水平，才是房地产健康平稳发展的归宿。

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