谁能更新北京楼市“20分钟814套”记录？

xubin · 发表于 2024-10-27 01:12:55

　　5年来“最大力度降息”上周落地！

　　4月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，相比上月下降20个基点；5年期以上LPR为4.65%，相比上月下调10个基点。新房链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　具体政策的影响，上周一伟哥写过一篇：

　　为了阻止疫情影响经济陷入衰退，各国掀起了一场史诗级大放水。美联储连续2次降息，进入零利率时代并开启无限量的量化宽松（QE）；日本为应对疫情出台迄今最大规模的紧急经济对策，总规模达108万亿日元；韩国央行也同样提出无上限放水措施……

　　全球大放水之下，中国作为世界第二大经济体自然无法置身事外，央行持续推出宽松举措，多次降准降息，释放长期资金1.75万亿。4月初，余额宝利率跌破2%，这说明市场上的钱非常充裕，储蓄存款面临持续贬值风险。

　　中国作为第一个从疫情阴霾中复苏的经济体，将会成为全球避险资金的首选地，而中国核心城市的优质资产可能成为各路资金最青睐的“避风港”之一。

　　如果我们今天的财富是100万，假设按照4%的通货膨胀率计算，即使你把钱放家里或者银行，5年后也就只值约82万，10年后只有67万。我们的财富随着时间的向前进，正在不断被侵蚀！

　　从各地楼市的走势看，最近复苏的步伐都在加快，大部分城市都在逐渐恢复到疫情前水平，一线城市中的深圳、上海已经出现了部分指标超过疫情前。

　　沪深两地出现了动辄几千万的豪宅热：

　　北京因为调控的原因，市场的热盘反而是刚需为主！特别是疫情后第一时间线上开盘的一个北部区域大盘项目，出现了一个项目20分钟814套的开盘记录！

　　为什么京沪深这三个同级别的城市，市场会出现明显的差别？

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　　为什么沪深豪宅热，北京刚需“忙”？！

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　　对于购房者来说，都想买销冠，对于操盘者而言，谁都想成为红盘的缔造者，但在异常激烈的市场竞争中，这并不是一件说到就能做到的事情。

　　市场有那么多项目，想开盘火爆也并非容易的事。沪深的杠杆相对更容易，而北京严格的二套房首付标准，非常低的豪宅线，使得改善换房难度远大于沪深。

　　从2017年开始，90后买房的占比开始反超70后。结合调查数据判断，90后正处于从“未购房”向“已购房”转化的高峰期。

　　北京楼市的门槛有多高？市场一直在波动，但即使在限竞房供应非常多的2019年，北京楼市的平均单套成交额依然高达725万，限竞房一套也要400-500万。

　　2010年北京楼市平均单套住宅成交金额250万，2014年是342万，到了2017年达到了789万。成交均价一直在稳步上涨，从2万到3万到4万到现在的5万！

　　对于北京来说，200-400万，除了少数区域的共有产权房外，想买住宅的可能性不大，特别是在限竞房供应比例越来越低的情况下，刚需在2020年率先复苏。

　　市场有大量的需求，但供应并不多，所以出现了3月份这个刚需大盘，开盘热销的数据。市场上能满足年轻人购房预算和品质需求的产品实在太少，要么是偏远的环京地区，要么就是毫无生活品质可言的老破小。

　　可以说北京房地产市场目前缺少基础刚需层级的产品补充。所以只要北京出现真正的品质刚需产品，肯定会出现热销。

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　　谁能更新“20分钟814套”记录？！

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　　对于购房者而言，一般都考虑三点：合适的买房时机、合适的总价+这个总价范围最好的品质！年轻人买房最这几点更是非常关注！

　　北京能出现20分钟814套房的关键是开发商做到了高品质而低总价，满足了过去市场上占主流的一部分人群的需求。

　　从抄底时机看，降息通道已经打开。但选择项目的难度的确不小，北京缺少优质刚需项目，其实原因有很多，土地成本、大盘配套、开发商重视等。那么市场除了北部区域外，在南边还能有这样的“神盘”吗？谁还能更新“20分钟814套”记录？！

　　刚需购房是不“讲究”还是不“将就”？

　　对于北京这种超一线城市来说，承载着无数年轻人的光荣与梦想，留在北京很大程度上是需要一套房作为标志。

　　在北京买房，很少人能一步到位。既然是上车盘，之后大概率会置换，因此5年后房子好不好卖则是选房需要重点考虑的问题。

　　那么从选房看，有什么诀窍？

　　首先：必须是大盘！

　　200万左右在北京买房的好选择并不多！特别是买到有升值潜力的大盘难度更大。

　　大盘意味着不仅仅可以期待区域的配套，更有社区自身的配套，在2019年到今天的一年多时间里，北京成交超过18万平米的大盘合计只有9宗地块。

　　其中位于房山区良乡的住宅地块规划建筑面积高达38万平米，在2019年12月双12由中骏集团获得，另外一宗规划建筑面积28.8万平米的金茂顺义区北小营镇地块已经入市，就是创造20分钟814套的神盘。另外几宗地块整体看，基本都集中在20万平米左右。

　　大盘众所周知，最大的优点是成长性，买大盘首开，这是风险最小的购房经验，一方面大盘的定价肯定是低开高走、另外一方面大盘未来的成长性、配套完善性肯定越来越好。

　　其次：北京买房必须关注的“地价房价差”！

　　在上文的表格里楼面价在2万以内的大宗住宅地块，合计只有3宗，基本这也是刚需住宅地块。平均楼面价最低的是房山良乡地块，其次是密云开发商地块。

　　房山良乡地块的1.1万楼面价，的确给了市场巨大的想象力，在这种地出让的时候，伟哥就写过点评！

　　地价低带来的结果是开发商的建安成本、配套成本空间更大，相比高地价项目，品质也更容易带来保证。

　　所以市场都在期待这个最近2年地价最低的大盘项目，会给北京的刚需带来什么惊喜？！

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