分析：疫情下的楼市危局，警惕重蹈美国次债危机覆辙

liukai · 发表于 2024-10-27 01:14:41

　　最近，疫情之下，全国楼市出现了一些情况，房价有涨有跌也比较乱，让北漂们盼望已久的环京楼市新政出台了，北三县三年社保可买房落户，固安、永清及廊坊三区半年社保可买房落户，但是，也没有出现一窝蜂的购房潮，楼市反映还是比较冷静。金地自在城链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　由于受世界各地“闭关锁国”影响，国际贸易几乎全面停滞，经济损失不可估量。中国是第一个从疫情之下走出来的国家，目前复工复产也取得了巨大进步。但是，受到疫情的影响，国际订单几乎归零，很多企业面临相当大的压力。

　　考虑到受疫情影响，给购房人缴纳房贷造成的困难，央行等部门已经做出决定，对疫情期间暂缓缴纳房贷的客户，不做诚信追究，以便缓解购房人的资金困难。目前这个时候，确实有不少人已经失去了工作，更多的人降低了收入。这么看来，只是减缓月供的时间，恐怕还很难解决人们的根本问题。

　　当初购房的时候，人们想到的都是收入会越来越高，因此，月供即使开始紧张一点也不太担心，想着过段时间就会负担减轻了。现在，不但没减轻，反而更重了，让人们陷入了很大的恐慌之中。所以，还是希望有关部门能深入调研，继续出台对购房人的扶持和支持政策，防止出现断供、弃供、供不起的现象发生。因为，一旦这个情况出现，就可能不是个人的事情。我们不能忘记十多年前，美国次债危机的对美国经济和社会的巨大影响。

　　和中国楼市发展有很多相似之处，在房价上涨的过程中，美国当时对房贷的审批也是非常宽松，形成了所谓的次债，就是那这些未经过严格审核就批下来的贷款，大部分信用评分都非常低，相对于评分较高的贷款而言，这就是次级贷款了。但是，对于银行来讲这些次贷风险是相当高的，但当时的这些美国银行还是毫无顾虑的大量的批准这些贷款。

　　有些人会问了，既然信用评分不好，为什么还要批呢？这就像是问我们，收入都不确定，为什么就敢贷款二三十年买房？因为，这个房贷毕竟是以房产为抵押的贷款，银行认为房产无论如何是跑不了的，所以相对比较安全。很多银行都把房贷作为最优质贷款，这也是很多经营贷最后也流入楼市的原因。

　　虽然，在理论上，大家都知道投资有风险，但是，繁荣的房地产市场也让银行觉得房地产不会有风险。这在国内外都一样，即使是就算是华尔街的精英们也只顾关心眼前的利益，忘记了规避风险。

　　最后被次贷风险牵连到的范围越来越广，当这个雪球越滚越大，直到美国经济开始放缓，影响到了房地产的发展。那些通过次贷拿到贷款的人还不上贷款，导致违约率直线上升。而次贷的风险爆发出来呈指数级增长，从美国波及到全世界，造成了一场全球性的金融危机。

　　相对来说，我国实际上没有和美国次债那样的贷款，对房贷的管控和审查还是比较严格的。但是，问题往往出现在，一个复杂的局面之下，多种因素搅合在一起，就可能放大不利因素的影响。前几年我们开始缩紧贷款，到今天更加的严格管控，虽然中国的房地产市场一直比较旺盛，投资的冲动时刻都在，不过跟美国相比国家管控要严格的很多。但是，虚高的房价，也造成房地产市场比较严重的泡沫，风险是肯定存在的，目前正在疫情之下，我们不能不更加小心谨慎。

　　一是，继续紧缩房贷放款。一季度末，我国人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落。但是，一季度我国人民币房地产贷款仍然增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。数据显示，一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。

　　有金融专家明确指出，目前银行系统正逐渐进入住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的环境下，个人住房按揭的风险就会显得更高一些。据媒体报道，目前，部分地区的房贷违约案件呈现上升趋势。

　　二是，严格控制房贷金融杠杆。中国人民银行调查显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，净资产均值为289万元；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96%；金融资产占比较低，仅为20.4%。

　　城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%，负债集中化现象明显，负债最高20%家庭承担总样本家庭债务的61.4%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

　　事实上，有一些购房者，由于不够理性，盲目放大了自己的实际需求和承受能力，最终成了房奴，导致违约率上升。个人住房按揭制度和房屋预售制度，特别是前些年，超低的首付款比例，甚至所谓的“零首付”的销售政策，造成了我国房贷规模的极速膨胀，“房奴”和“负翁”成为不少城市一景。一些学者和开发商散布的超前消费、六个钱包买房，以及房价只涨不跌的言论，成为，一些不具备不具备条件的人们纷纷进入楼市投资的重要原因。

　　三是，逐步化解房地产危机。房地产风险，一直是人们关于中国楼市争论的焦点之一，房地产风险是不是存在其实是一个没有争议的问题，争议的关键是，中国的房地产风险是不是要破裂。认为房地产风险不会破裂的认为，中国的风险是钢泡，只要涨起来了，就不会破裂。原因是中国有巨大的需求，而这个需求是永无止境的。

　　认为中国房地产风险也会破裂的人认为，只要是风险肯定是要破裂的，所谓的钢泡不是风险，风险就是可大可小，一定时候，就会自动破裂。此外没有只涨不跌的市场，因此，房价也一样会下降，下降到一定程度，必然导致风险的破裂，这个是人们必须充分关注的。

　　银行是中国房地产资金的主要来源，房地产出现问题，意味着，银行将会增加大量坏账。疫情之下，央行释放更大流动性支持制造业、中小企业发展，但是，已经有多地爆出经营贷流入楼市的情况，并且有带动当地房价上涨的情况发生，这是最危险的事情。目前，虽然经过最近一轮的严厉调控，但是，我国在GDP中的房地产份额依然很高，如何让房地产冷却下来，坚持“房住不炒”的定位，不再以房地产成为刺激经济的因素，仍然是我们当前面临的重要任务之一。【本文由“马跃成”账号发布2020年5月14日】

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