分析：楼市“异动” 监管出击

guozhiwei · 发表于 2024-10-27 04:21:36

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　　近日，深圳楼市频频引起关注。针对房价上涨、部分小区炒作房价等传闻，深圳住建局近日专门发布了官方意见，并直接披露，3月份深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右，价格总体稳定，市场价格涨幅不大。

　　深圳房地产中介协会的说法是，3月深圳全市二手房实际成交均价环比未有大幅波动。但部分片区个别楼盘确实出现了“火热”，包括南山、宝安等片区存在量价齐升的情况。

　　而当地中介人士向21世纪经济报道记者介绍的情况是，最近更为火爆，有的二手房甚至对比年前上涨了30%。

　　有业内人士将此次的深圳房价“异动”，最主要的原因归结为“货币政策的宽松”，而其中一个尤其引人关注的因素是，有部分房抵经营贷进入了楼市。

　　多位业内人士佐证了这一操作的存在，有受访专家指出，在二手房均价达到6.4万的情况下，如果没有加杠杆，房价很难出现明显的上涨。

　　对此，央行也及时出手。4月20日，中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金流入房地产市场的情况。

　　经营贷如何流入楼市？

　　“最近我所在片区的成交真的很火爆，很多人抢同一套房，价格基本一天一个样。虽然我们是既得利益的一方，但也觉得短期内涨得太快。”4月20日，深圳一位中介机构的创始人向21世纪经济报道记者表示。

　　资金面的宽松，全国的避险资金涌入深圳，被他称作是主要原因。根据中国人民银行深圳中心支行的数据，今年一季度深圳住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款（主要是房贷）增加544.93亿元，后者的占比达到了93%。

　　相比之下，去年同期，深圳住户部门贷款增加551.92亿元，其中，短期贷款增加80.82亿元，中长期贷款增加471.11亿元，后者的占比约为85%。

　　除了个人房贷增加之外，这位中介人士表示，一部分经营贷也变相进了楼市。

　　这正是近日在深圳被热烈讨论的话题之一，企业的经营贷是否是此轮房价被炒高的主因？

　　上述中介人士向记者介绍，只要名下有公司，有红本在手的房产，就可以申请抵押贷，一般公司的注册年限决定了可贷款的额度。

　　“至于贷到的钱怎样流入楼市？基本有两种情况，一种是用已有的房产做抵押贷，贷出来的钱再流向楼市；还有一种是先全款买入房产，然后拿去抵押贷款。其实之前也有少数这样的情况存在，但现在利率更低。”

　　深圳贝壳研究院院长肖小平在近日的一场“深圳楼市分析及未来展望会议”上介绍，全市贷款（购房）比例90%左右，10%为一次性；平均贷款成数63.8%。杠杆高主要体现在抵押贷可能流入了楼市，小企业经营贷款最多，个人名下住宅或商务公寓，以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出。经营贷利率在3.9%-4.5%，算上贴息后可低至2%（一般贴息半年左右），而深圳首套房房贷利率为5.05%。

　　记者联系了两家银行的贷款人士咨询，其中一位坚决否认存在此类业务；另一位则表示“有操作空间”。

　　不止是资金流入楼市，为了配合“高评高贷”，也有业主故意将报价提高。

　　21世纪经济报道记者获得的深圳房地产中介协会的一份内部资料指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现（此情况亦跟银行方面核实），建议相关部门关注此类业主金融加杠杆行为。

　　谁在如此操作？

　　记者咨询了几家做实业的中小企业，都表示并不了解这方面的情况。其中一位企业主介绍，如果向银行贷款，会提供股东的不动产等抵押物，但贷款一般会用于采购支付等，并且银行有严格的监管。

　　上述中介人士向记者介绍，很多真正做事情的公司不会搞这些，但的确有个人以公司的名义，以及有专门的投资公司在这样做。

　　“个人不难操作，很多人的名下都会挂个公司，或者一般花几千块到几万块就可以买到一个年限、资质都不低的公司。”这位中介人士称。

　　规模有多大？

　　经营贷进入楼市，有多大的规模？

　　根据中国人民银行深圳中心支行的数据，一季度深圳非金融企业及机关团体贷款增加2546.32亿元，其中，短期贷款增加819.41亿元，中长期贷款增加1889.44亿元。

　　相比之下，2019年一季度，深圳非金融企业及机关团体贷款增加1875.70亿元，其中，短期贷款增加353.96亿元，中长期贷款增加1247.74亿元。

　　今年一季度企业贷款相比去年同期明显增长，深圳本地一位地产分析人士向记者表示，这里面可能有一部分资金流入了楼市。

　　肖小平也在上述会议上表示，“非交易房抵贷款市场比想象中大得多，可能不少于房贷，甚至更大。”

　　但前述中介人士则认为，其实经营贷进入楼市的量可能并没有多大，但的确一出来就影响很坏。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者分析，“现实中我是了解一些案例的，但具体规模有多大，现在谁也说不清楚。”

　　他同时表示，企业贷款增加，不一定是进入楼市，当前国家对中小企业有扶持，出台了一系列纾困政策。但需要注意的是，如果有房抵经营贷的存在，说明有住房贷款其实是隐藏起来的，并未反映在住户部门贷款里面。

　　一家大型股份制商业银行人士在4月20日上午向记者表示，经营贷进楼市，我们了解有的银行在偷偷做，但肯定是小规模、小量，不可能上量。

　　“市场上传得沸沸扬扬，但至少到目前，还没有上规模，一旦上规模，监管方面肯定就卡住了。”这位银行人士称。

　　4月20日下午，21世纪经济报道记者获悉，中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况。

　　通知指出，对于贷前，自查贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。对于贷款管理情况，重点梳理借款人自疫情发生以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理，自查借款人贷后新增房产的监测情况。

　　深圳市中小企业服务局也在4月20日发声称，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。一旦发现并查实，将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

　　此处的“贴息”，指的是深圳发布的《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》中提到，全市产业资金优先用于扶持受疫情影响严重的中小微企业，划拨10%的市级产业专项资金重点用于贷款贴息，对于疫情防控期内获得银行等金融机构的新增贷款（展期视同新增），按实际支付利息的50%给予总额最高100万元的贴息支持，贴息期限不超过6个月。

　　记者从地产业内以及银行贷款人士处获悉，企业需要在4月底之前获得贷款才可能拿到贴息，贴息并没有那么容易申请得到。

　　“事实上，即便没有贴息，正常的经营贷利率也普遍低于房贷，所以不能简单说经营贷进入楼市是由贴息政策引起的。”一位地产业内人士称。

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