了解下：日本房地产泡沫崩溃的几点原因

xubin · 发表于 2022-3-30 19:35:31

　　2008年的次贷危机让美国陷入了“大萧条以来最大的经济危机”，危机发生的最重要原因之一就是因为房地产市场的崩溃。曾是全球第二大经济体的日本，人均国民收入在90年代一度超越美国，然而随后爆发的房地产泡沫崩溃让日本停滞，陷入了“失去的二十年”。“十次危机9次地产”，历史足以引起警惕！下面我们来简单分析一下日本房地产泡沫崩溃的几点原因。东京房产https://www.shenjumiaosuan.com/jp/maifang/13神居秒算日本房地产投资一站式服务,收录约15万栋楼盘20年交易数据,实时更新日本房价，提供日本房产、日本房源等信息,日本买房、移民、贷款、租赁请关注神居秒算！7*24小时咨询服务热线400-997-8000！

　　过量的流动性是第一剂毒药

　　日本八十年代末的资产泡沫始于突然出现的，大量的流动性。提到日本的泡沫经济，著名的“广场协议”是个绕不过去的话题。主流声音通常说广场协议是由于日本迫于美国的压力，极不情愿的签署的。但现在也出现了不少反对的意见，认为当时日本认为签署广场协议对自己有利。

　　至于真实情况究竟是怎么样？好像双方说的都很有道理，但本文对这个问题不做深究。最终结果是广场协议直接导致了日元兑美元升值，并由此触发了两个引起日本国内流动性暴增的因素。

　　一是日本银行大规模降息。日本是“出口导向型”经济。日元的过快升值使日本出口环境日趋恶化。为了对冲货币的过快升值和促进国内消费扩大内需，日本央行在1986年-1987年进行了连续5次的降息，利率由5%降至2.5%。大幅度的降息使市场上的流动性暴增，后来证明这些钱大多进入了股票和房地产市场。

　　二是国际热钱的疯狂涌入。由于广场协议的签订，和国际市场对于日本经济的良好预期，买入日元和日本资产几乎是个闭眼赚钱稳赚不赔的买卖。而且日本是个金融市场高度发达且非常开放的国家。这几点原因直接引爆了国际热钱的疯狂，国际热钱主要流入了日本的金融市场，间接进入了房地产市场并进一步推高的市场的杠杆率。

　　实业不振，资金脱实向虚

　　日本进入泡沫增长的高峰时期是1989年到1991年，这一时期是日本民众对经济的信心高度膨胀，1989年日本企业相继吞下美国洛克菲勒中心和帝国大厦……高速膨胀的泡沫甚至给了日本普通民众一种，日本能买下全世界的错觉，这种错觉甚至在泡沫破灭后还持续了好几年。等到日本人真正认清现实以后又开始过度悲观，反倒催生了日本特色的文化娱乐行业的繁荣，不过这是后话了。

　　在这一时期，由于资源价格和成本的快速上升，导致了日本大批中小企业利润下降。实业不赚钱，促使市场上的资金流向金融和房地产，这样又反过来恶化了企业的融资环境。在这种恶性循环下，广大的中小企业开始快速倒闭。而能活下来的企业又把资金投向了房地产市场，以炒房为生（有种熟悉的感觉）……日本就这样迎来了全民炒房的时代。

　　政策调控转向过急过快

　　说完这个因素，我们明显可以感觉到，日本泡沫经济的破灭，完全是由于自己的贪婪和错误操作而导致的一场人祸。

　　到1989年，过度疯狂的房价（东京地价可以买下半个美国），一方面让日本中下层民众叫苦不迭，另一方面也让政府意识到了崩溃的风险。但是当时的日本大藏省（主管日本财政、金融和税收的政府机关）却采取了一种最不可取的办法来强行戳破泡沫。

　　首先是央行快速升息，这一点最为致命。从1989年5月到1990年8月，日本央行连续5次上调银行贴现利率（最终上调至6%）。同时大藏省命令所有商业银行严格控制不动产贷款。市场还没从震惊中回过味来，日本政府又出台了一个硬性的地产税。

　　这三条政策，条条都是毁天灭地的大招，就这么被日本政府给“瞬发”了。根本没有给市场任何的缓冲时间！于是最敏感的日本股市在1990年率先崩盘，并陷入了长达20年的熊市。地价开始暴跌，并导致以地产为抵押的债市，在中间加了过高杠杆的金融机构和商业银行像多米诺骨牌一样连续崩溃。最终使日本经济陷入了长达20年的停滞……

　　现在网上有不少观点认为中国可能会重蹈日本的覆辙。这里我不主观臆断是或不是，我只分析一下国内的现状和与日本的区别。

　　情况对比

　　首先是生产率和人均收入的差别。日本在1989年的人均收入达到了26000多美元，我们现在只有不到8000美元。从人均生产率上讲，我们还有很大的提升空间。另外日本当时的城镇化率是85%，我们现在只有不到60%。工业化的过程中必然会伴随着城镇化率的大幅提升。当然这（提升城镇化率）是个非常缓慢的过程。

　　地产泡沫为何会让日本陷入“失去的二十年”

　　其次，我们的国际国内的经济，金融环境和日本差别非常大。所以我说不能直接拿日本的例子来硬套我们现在的情况。别忘了日本资产泡沫的起点是“广场协议”。现在别说没有国家敢逼我们签这个，就是汇率环境来说，人民币兑美元也是在总体稳定的情况下缓慢贬值的。况且中国现在没有，一段时期内也不太可能会像日本那样完全开放国内金融市场。不存在国际热钱快速进出的客观条件。

　　另外说说日本当年的国际经济情况。当时美元处在贬值周期，全球经济普遍较好。所以也就有了大量的国际热钱进入日本推高泡沫。而现在我们正处在美元的强势周期，在未来一到两年美元将会保持较快的速度加息。这一点也和日本当年的情况有根本的不同