懂得：拆迁圆满结束？住建部确定：2021年起，20年的老宅 ...

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西虹网 西虹网　　棚改拆迁是我们国家为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。早在2008年便已经开始实施。但棚改拆迁真正引起国人的普遍关注，是在2015年。彼时为了去全国众多三四五线城市积压已久的库存，也为了解决地方棚改拆迁资金，国家创新地对原来的棚改1.0模式进行了升级，棚改2.0模式主要以货币化安置为主，占比高达90%以上。简单来说，棚改拆迁2.0模式为主的货币化安置补偿有三大好处：其一、货币化安置补偿（发钱）取代了实物安置补偿（发房），然后被拆迁户拿着现金到市场上去购买商品房，这势必会催生大量的购房需求，正好可以消化掉全国积压已久的商品房库存；其二、很多人可能不知道，其实货币安置的成本要比实物安置高30%左右，但很多地方还是倾向于以货币补偿的方式拆迁。归根结底是，央行推出了PSL（抵押补充贷款）基本解决了棚改货币化安置的资金问题——资金流形成了由央行-国开行-地方-被拆迁居民，然后地方卖地获得土地款-国开行-央行的闭环；其三、被拆迁户拿到巨额补偿款后，基本都会再继续购买商品房，而且还会一并拿出自己的多年积蓄再投资房产，这就等于无形中创造了非常强大的购买力。所以我们看到，过去这几年，棚改拆迁基本上和“一夜暴富”画上了等号。尤其是一二线城市拥有大量土地的原住居民，他们中的绝大多数都凭借拆迁实现了财富暴增，更有甚者获得的拆迁补偿款高达亿元级别。媒体报道，过去这几年深圳的白石洲华富村、广州的冼村、北京的望京新村等，都诞生了很多亿万富翁，更有数不胜数的千万、百万富翁。这使得很多家庭拥有了几辈子都花不完的财富。所以，一直以来很多老旧小区的居民都期盼着自家的老宅也能尽快被纳入棚改拆迁的范围。相较于棚改拆迁的不公平造富行为，更多的人其实更排斥棚改拆迁的对房价的直接拉动作用。根据国家统计局发布的数据显示，2015年-2019年，全国平均房价上涨了近30%，但期间房价涨幅最大的城市却是三四线城市——全国160多个三四线城市，平均涨幅竟高达55%，尤其是环一线三四线卫星城市，房价涨幅超过200%，燕郊等地的房价涨幅更达到了300%。2014年房价还是七八千一平，但是到了2017年，房价竟然高达3万+一平。过去这一轮全国绝大多数三四线城市房价的疯狂“补涨”真的是棚改拆迁在推动吗？答案是肯定的。有两组数据可以证明：其一、2016年-2020年，全国棚改开工总量是2366万套，其中有1800万套在三四线城市，占比高达75%以上，这意味着过去5年棚改产生的3万亿资金中，有近3/4都流向了三四线楼市；其二、棚改拆迁最鼎盛的2016-2018年，三四线城市的去化周期由最高的60个月，降低到了12个月以下。核心原因是，拆迁户拿地补偿款后，都到商品房市场去购买新房，拉动了开发商库存的消化，与此同时更拉动了三四线城市的房价上涨。有些核心地段的拆迁户拿到了巨额拆迁补偿款后，甚至可以一口气买十套房子，这就默默地把三四线城市的房价拉高了。不仅如此，拆迁“一夜暴富”更催生了大量专业购买老破小“博拆迁”的炒房投资客，他们大量低价购买老城区的老旧房子，一时间更造成了房源的短缺，随之而来的是二手房的涨价。而那些真正有需求的购房者的买房难度进一步提升。基于以上事实，其实棚改拆迁自诞生以来就一直是业内专家、经济学者们争论的焦点。中原地产首席分析师张大伟认为，棚改的货币化安置是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，房价涨幅高于城市基本面所能承受的最大限度。棚改政策，特别是货币化安置政策，应该是到了“叫停”的时候了；经济学家朱海斌也发表观点认为，大规模棚改拆迁和稳房价目标产生冲突，要想实现房地产市场的长期稳定，必须叫停棚改拆迁。国家并非没注意到棚改拆迁对房价的助涨作用，不仅如此，过去两年多，很多地方还通报了“盲目借棚改大肆发债的”行为。准确地说，国家也已经注意到了棚改存在的一些弊端，所以自2018年棚改达到最大规模后，2019年、2020年连续两年对棚改进行大幅度收紧，不仅如此，2018年国开行还收回了各地的棚改审批权限。拆迁圆满结束？专家学者建言立即停止棚改拆迁，购房者的利益也被棚改拆迁有一定挤压，叠加截止到2020年底，全国绝大多数城市的库存状态和房价走势都有了显著变化，所以很多人觉得拆迁真的到了圆满结束的时候了。此外还有三个信号显示，2021年起拆迁真的要圆满结束了：其一、2019年7月份，住建部副部长黄艳发表观点，在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”；其二、2020年初，国家方面明确，2020年是棚改的“结尾之年”。传递的信号很明确，棚改已经进入尾声，事实上，过去两年各地的棚改开工量已经全面腰斩，2018年全国棚改开工总量是626万套，但是2019年只有316万套，2020年更少209万套。其三、2020年底，住建部长王蒙徽总结报告中也明确，2021年起，会全面推进城镇老旧小区改造工作。谈及棚改，他直言指出，2016年-2020年，全国棚改累计帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。言外之意，棚改的阶段性任务已经完成，确实到了圆满结束的时候了。这里需要强调一下，我们所说的“拆迁圆满结束”，并不是指从2021年起全国棚改总量为0，而是指相对于过去5年大规模的棚改未来拆迁将进入小规模时代。我们其实是指属于棚改的时代圆满结束了。直白点说2021年棚改总量可能连100万套都达不到。事实上，过去5年棚改拆迁完成了各地的“去库存”任务，把库存降到了合理区间，总的来说棚改的阶段性任务还是很圆满的，确实到了该大幅收缩的时候了。拆迁圆满结束，20年的老宅咋处置？住建部确定：一律“这样”办属于棚改的时代已经圆满结束，不过住建部明确从2021年起，20年房龄的老宅一律“这样”办：城镇老旧小区将进入“旧改”时代，20年房龄的老宅不再拆了重建，取而代之的是原地进行系统性改造。事实上，其实2020年“旧改”工作就已经提前开始了，根据住建部的数据显示，2020年老旧小区改造实际完成4.03万个，比预期的3.9万个有所扩容。很多人可能会有疑问，老旧小区旧改的主要对象是什么？住建部副部长黄艳透露，旧改包括3大项内容，以2000年前建成的住宅小区为重点，着力改造提升水电路气信等基础设施（基础类）；环境及配套设施改造，包括但不限于加装电梯、加建停车库、加建文化休闲设施等（完善类）；发展养老、托育、助餐等服务（提升类），切实改善群众居住条件和生活环境。我们了解到，未来5年计划旧改总规模是17万个2000年前建成的老旧小区。扣除掉2020年已经改造完成的4.03万个，实际上2025年之前要完成对全国12.97万个房龄20年的老宅的改造工作。2021年起，“旧改”将正式取代“棚改”，将产生哪些积极影响？首先，棚改的圆满结束，对于全国绝大多数三四线城市来说构成利空，特别需要指出的是，对于那些远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢的城市，房价未来1-2年可能出现局部较大幅度的调整；其次，棚改和旧改的本质区别是，棚改是刺激需求抑制供给，所以有助于拉动房价上涨，而旧改是增加供给，压制需求，所以更有助于稳定房价；再者，旧改是以人为本，棚改多少有点违背民意，尤其是一些地方为了利益的“强拆”，更是为人诟病。不过最值得强调的是，“旧改”时代来了，未来很多老旧小区不再拆迁了，意味着上亿人的暴富梦将彻底破碎。举报/反馈在明律师事务所官网https://www.zaiminglvsuo.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！
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