分析：这就是真实的北京楼市，房子真不太好卖

xubin · 发表于 2024-11-26 02:44:12

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　　楼市在复苏，但市场库存依然惊人，9折优惠依然常见

　　这个五一期间，我也是没闲着，在北京各大楼盘转了转。

　　说一下我这段时间跑盘下来的感受吧。

　　目前的北京楼市，对刚需来说有几个需要注意。

　　首先一点，刚需选房完全不用着急，9折优惠不少见

　　虽然开盘当天能选到更好的楼层户型，这不假，但基本上不会出现开盘售罄的情况，从我跑盘的情况来看，绝大部分楼盘都是进入了顺销阶段，而且房源库存量惊人。

　　除了极个别的网红盘，这几天我也去逛了个别网红盘，售楼处的人气的确要比其他楼盘旺盛。按销售说得人气最旺的时间段，我只在一个楼盘看到了排队测温进场的情况。

　　大部分售楼处都是稀稀拉拉的几个人，那么几组客户在听置业顾问的讲解，这种情况并不是项目卖完了，而是真的就没几个人来买房，库存依然有不少。

　　我在大兴，亦庄开发区、通州都转了转，大兴的网红盘还行，但亦庄和通州的楼盘都不好卖，通州由于独立限购政策，符合条件的人不太多。再加上限竞房本身的品质问题，各家产品大同小异，房子很难卖。大开发商现在用首付分期做促销手段，中小开发商就是直接给折扣，9折仍然存在的，只要你去谈，还能继续往下砍，找中介渠道去压开发商。

　　某楼盘，开发商宣传还剩下100多套房，但实际上查询后发现，一二期相隔半年开盘，1300多套房，整体去化率不足5成，大家感受一下。

　　我在开发商看的某楼盘，2018年开的盘，现在都是现房了，不少业主都住进去了，还有一多半没卖出去，感觉就是来玩票的，现在也是大打折扣促销，但是我去现场的时候，沙盘前空无一人。

　　某项目沙盘，空无一人

　　第二点，五环外上车盘均价普遍在5万1至5万3之间，总价普遍集中在440万-470万之间

　　83/85/89，这几个面积段基本上都做成三房，70-80平米的，个别有三房的，大部分是两居，然后现在有不少60多平米的两居，至于标准的一居室，现在最低面积已经拉低至50平米以下了。

　　虽然开发商号称几十万首付就能买套房，但你真正想要买个面积还不错的80多平米的房子，首付差不多要150-170万的样子，各家开发商三房户型的总价都相当集中，普遍集中在440万-470万之间。当然，这也跟9070政策有关，这种设计被认为是利润最大化的方式了。但带来的问题就是选择困难症，到底该买哪里的房子，是个问题，户型什么的可能就不是重点了，是否临铁，周边有没有大型商业配套和学校才是重点。

　　滞销问题短时间内难以解决。导致北京限竞房滞销的问题还在于，北京客户群体的变化。现在的限竞房供应和需求存在一定程度的错位。换房人普遍要付8成首付才能买得起房子，这太难受了，这也是导致房子滞销的一大因素。

　　对于开发商，来说，现在的促销策略主要有两个，一是大品牌房企接受首付分期，先交20%，剩下的半年内交齐，锁定房源，价格不怎么能谈了。二是中小房企，可砍价，还可分期。

　　当然，为了卖房，开发商还有一些灰色操作，帮你搞首套房资格，我在这里就不展开了，可见压力之大。

　　某现房销售项目，还有一大半没卖掉

　　第三点，地段更重要

　　现在北京新房市场同质化非常严重，地段就显得更为重要了，买错盘的代价很大。

　　良乡大学城那个旭辉城，近期闹出老业主维权的事，在售房源每平米比他们当初买的便宜1万块钱，这盘2018年就开盘了，很难卖。这个项目算是临铁盘，但房山这地方真的不太行，不太建议去这里买。未来几年都没什么资源给房山，房价很难动。

　　这就是北京新房市场的大致情况，网红盘注定是少数，大部分都面临去化压力。

　　现在北京真正复苏比较明显的是二手房市场，现在比较合适看房，天气一热，势头又会降温了。至于价格，现在基本上都是可以砍价，但据我了解，现在由于成交比之前加快了一点，中介倾向于让房东把挂牌价再上调一点。

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