分析：楼市新政，打回原形！

guozhiwei · 发表于昨天 20:09

　　青岛放松限售、限购的“楼市新政”在维持了3天之后，被打回原形！深圳宝安区房价链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！

　　青岛不动产登记中心今天（4月14日）上午，重新公布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。全文调整为：

　　可以发现，规则从9条变成了7条，其中原来含金量最高的4到7条（见下图）都发生了重大变化。

　　变化是：

　　1、原来第四条中“由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占有部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”，这一条取消了。

　　2、原来第五条里，换房家庭限售期限2年的规定取消，恢复为“出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）”。

　　3、原来第六条，规定人才购买首套房不受户籍、个税、社保限制，以及“符合落户条件的在校大学生，在办理落户后可以购房”，也取消了。

　　4、原来第七条，“因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策”，也取消了。

　　也就是说，这次青岛出台的一项松绑限售和三项松绑限购的新政，都被取消、打回原形。

　　之前，河南驻马店市在2月末公布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台系列稳楼市政策，包括公积金购房降低首付比例由30%下调为20%、给予购房补贴、刺激棚改等。后来，驻马店被河南省政府约谈，上述政策宣布取消。

　　再后来，广州出台了“取消限商令残余政策”；而陕西宝鸡市提出，各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万；山东济南市提出，在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。上述政策在公布之后，也都被叫停。

　　到目前，政策力度大仍然“未被叫停”的，只有四川乐山市重新确定“认房认贷”的新政。

　　乐山4月7日由公积金管理中心公布的“楼市新政”规定：商业性个人住房贷款已经结清的，不纳入“认贷”范围；另外，“认房”的范围从4类地区减少为2类地区，购房人在户籍所在地、工作所在地的房子，不在“认房”范围内。

　　乐山的“新政”如果过关，意味着更多购房行为可以享受公积金贷款，而更多的人申请商业贷款的时候，可以享受“首次贷款”的低首付、低利率，因此对楼市的拉动作用也是明显的。

　　到今天，乐山的政策正式发布已经7天，尚未有收回的报道。

　　那么，该怎样看青岛被“打回原形”和乐山“暗度陈仓”？我的看法是：

　　目前楼市跟2014年3月到4月之间非常相似。当年也是地方政府在救市，不断出台新政。但媒体一报道，地方政府就收回政策或者否认。

　　在那个阶段，南宁、无锡、天津走在前面。比如2014年4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。无锡宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米等。

　　到了2014年6月27日，呼和浩特实现重大突破，成为全国第一个正式发文取消限购的城市。随后，济南、厦门、南昌、成都、苏州纷纷跟进。到了7月，杭州、宁波、青岛、合肥陆续发文放松或者取消限购。

　　到2014年9月26日的时候，全国只剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。

　　而更大力度的放松，是2015年12月中央经济工作会议出台的“去库存政策”。至此，那一轮房地产牛市才正式启动。

　　未来1年，会重演2014年到2015年吗？说实话，很难预测。如果疫情影响不断放大，楼市势必有更大的宽松，否则支撑不住经济。如果疫情能在北美、欧洲、东亚、东南亚迅速控制住，即便其他区域失控，对全球经济的影响也是有限度的，那么中国楼市政策放松力度就不会大到2015年末、2016年初的程度。

　　目前中国货币和财政政策力度，都弱于欧美日，这是跟之前每轮危机最大的不同。这说明，高层的确是希望走转型之路，尽量控制房价。

　　但问题是，如果疫情影响失控，那么楼市还是要多发挥一些“稳增长、保就业”作用的。

　　这一轮青岛被打回原形，乐山貌似闯关成功，也反映了楼市政策的微妙变化：中心城市仍然比较严，但乐山这种非限购城市不妨让它过关。

　　因为大城市还能走增发地方债的渠道，来解决地方财政压力问题。而普通三四线城市由于偿还能力有限，地方债额度很难扩大，只能适度放松楼市政策了。

　　以乐山为例，估计很多人都搞不清楚它的级别。其实，它是一个地级市，拥有4个区，同时还代管6个县和1个县级市（峨眉山市），总面积1.28万平方公里，总人口350万人，城镇常住人口175万。2019年GDP为1863亿元，汇聚资金（金融机构本外币存款余额）2484亿元；地方一般公共预算收入为117亿元。

　　从乐山的市区常住人口、GDP和一般预算看，距离修地铁的门槛（城镇人口300万人，GDP达3000亿元，一般预算破300亿元）非常遥远，距离修轻轨（标准比地铁减半）也有一定距离（主要是财政不达标）。

　　因此，乐山虽然谈不上是收缩型城市（2019年小学生人数比2017年增长了3000多人），但楼市价值不大，只适合刚需、改善购房，不适合投资性购房。

　　根据乐山2019年统计公报：

　　2019年，乐山商品房施工面积下降11%，其中住宅面积下降11.1%；新开工面积下降22.1%。商品房竣工面积下降75.7%，其中，住宅竣工面积下降71.1%。

　　由此可见，乐山有很强的“稳地价、稳房价、稳预期”的压力，也有很大的“保工资、保运转、保基本民生”的压力。摆在这类城市面前的选择，其实不多。

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