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    懂得:后悔药!十年前认为房价会跌的人错在了哪里?

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    发表于 昨天 21:18 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

    西虹网 西虹网  因为他们不明白房地产其实是个没什么利润的行业,而且成本很透明,人们对未知的东西总是充满阴谋论,你可以参考美国人怎么面对新冠防治居家令。高陵链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站,可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格,买房卖房上链家网,让房产交易不再难!
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    西虹网 西虹网  房价=拿地价格(楼面价)+设计监理造价等费+建筑成本+税+融资成本+利润空间+营销成本+销售成本。
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    西虹网 西虹网  拿地价格:现在一般网上可查,都是走拍卖的。容积率和最大高度都是提前定下来的,并不是开发商想盖出来多少层都行。
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    西虹网 西虹网  建筑成本:如果不带装修,根据结构不同,一般高层2000~3000/平,超高层3000~4000/平。
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    西虹网 西虹网  设计监理造价等费用:建筑成本的10%。
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    西虹网 西虹网  融资成本:一般20%/年左右。但开发商也不是全款都全融资,融资比例我们假设50%。
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    西虹网 西虹网  营销成本5%,销售成本3%。这些是给售楼处、中介、广告公司、企划部等等。
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    西虹网 西虹网  税率:20%左右,包含增值税、营业税,、土地增值税、教育附加费、企业所得税。
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    西虹网 西虹网  现在假设,在二线城市,开发商拿到拿地价合到建筑面积每平米7000元的一块地,盖高层精装房。假设拿地之后一年开始卖期房。
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    西虹网 西虹网  那么他的成本是:
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    西虹网 西虹网  拿地价7000/㎡+建筑成本2500+设计监理费250+装修成本1000=11750元/㎡ 这是理论成本
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    西虹网 西虹网  11750 x 118%( 100+融资成本10+营销5+销售3)=13865元/㎡ 这是实际成本
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    西虹网 西虹网  13865x120%(税费)=16638元/㎡
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    西虹网 西虹网  所以建筑成本2500/平方米的房子,开发商不挣钱的情况下,在二线城市开盘价要卖到16638元。
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    西虹网 西虹网  如果是第二年,还会更贵10%,因为开发商是贷款干的,房子不卖出去每年会有利息。第二年就是16638x110%=18301元/㎡
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    西虹网 西虹网  2018年方林在沈阳以6900元/㎡楼面价拿地(楼面价是已经均摊到建筑面积上的,不均摊是28000/平,因为容积率是4)
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    西虹网 西虹网  现在2年后售价20000,按照我给出的公式,他的成本是18301。
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    西虹网 西虹网  今年沈阳的拿地已经从7000来到了10000,两年后房间也会随之来到26000左右。
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    西虹网 西虹网  北上广或者十八线小县城,可以自行用拿地价格代入去套。
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    西虹网 西虹网  比如说地如果是免费来的,那么确实有可能做到3000-4000的房价(建筑成本1500-2000)。如果地是2万/平来的,开盘价最低36000。
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    西虹网 西虹网  这都很透明,你可以算算,有些开发商是赔本的。
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    西虹网 西虹网  有些人又要问,开发商既然没什么利润,为什么要干这个买卖?因为这个行业可以容纳大量的资金,还不需要技术积累。
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    西虹网 西虹网  不然告诉我,我有5亿现金,我应该投资什么?
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    西虹网 西虹网  开5000家拉面或者沙县?管不过来。
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    西虹网 西虹网  做产品?回本慢,厂房投入大,没有营销渠道,没技术,没品牌。
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    西虹网 西虹网  也就开发房地产能把五亿都投进去,万一赔了也不会赔太多,反正手里还有房子可以顶账。
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